Fuente: La Voz ~ A los tradicionales modelos de negocios para financiar proyectos se suma una nueva alternativa: el fondo inmobiliario. Su principal beneficio es que no depende de la preventa. María Allisiardi 14 de junio
Al interior de las empresas desarrollistas las cuestiones financieras son tan importantes como el producto que se proponga. Cada nuevo desafío activa innumerables variables que ponen en juego el prestigio y confianza cimentados con esfuerzo y experiencia de años.
Por eso, a la hora de emprender la construcción de un nuevo producto las empresas más experimentadas saben que la preventa es un complemento: primero, hay que asegurar los recursos con los que se llevará a cabo la ejecución de la obra, sobre todo considerando las fluctuaciones del mercado, la economía y la caja de Pandora que puede destaparse durante el proceso constructivo (lo cual es moneda corriente en Argentina).
En este sentido, Gabriel Teicher, director de Elyon Desarrollistas, destaca: “Cuando uno va a lanzar un proyecto inmobiliario es importante definir las cuestiones financieras, es decir, prever los recursos genuinos y/o invitar a un grupo de inversores a participar”.
Con créditos cada vez más escasos para la industria de la construcción, el sector buscó otras alternativas: el pozo, el fideicomiso y el crowdfunding, entre ellas.
En Córdoba, el pozo es el más habitual. Al respecto, John Walker, vicepresidente de Dracma, explica: “La inversión en pozo representa un porcentaje determinado del costo total de obra. Oscila entre un 25 o 30 por ciento, el resto se financia con la preventa”.
Parafraseando a Walker, el modelo de financiación habitual en la actualidad es el pozo: asegura al desarrollista contar con el 30 por ciento del costo total de la obra, mientras que el 70 por ciento restante lo deberá financiar con la preventa.
«El fondo común de inversión inmobiliario reduce el riesgo, porque el mayor porcentaje de dinero para construir surge del fondo y no de la preventa”, señala John Walker (vicepresidente de Dracma).
En gestación
Hasta el momento, Elyon Desarrollistas operaba con modelos tradicionales. Como explica Teicher, “por lo general construimos con los recursos que surgen de la suma de inversores y también por medio de consorcios, es decir, compradores que se suman desde el primer momento. Depender de la preventa es peligroso”.
Recientemente, en un encuentro virtual organizado por la Cámara de Desarrollistas Urbanos de Córdoba, John Walker, vicepresidente de Dracma, presentó el fondo común de inversión inmobiliario, una herramienta innovadora en la provincia de Córdoba, que a su vez allana el camino para acceder al blanqueo de capitales.
Sobre el modelo, Walker explica: “Un solo inversor (el fondo) pone el capital para más o menos el 75 por ciento del costo de la obra, lo que baja mucho el riesgo del proyecto, por el hecho de que ya no dependés tanto de la preventa y le da la posibilidad al desarrollista y al constructor de tener una planeación de obra y flujo de efectivo mucho más certera”.
En el modelo tradicional, las empresas están supeditadas a la preventa y esta a la coyuntura del contexto en ese momento: si es negativo, frena la obra y extiende los plazos de ejecución, lo que genera un desequilibrio absoluto en todo el proceso.
En ejecución
Elyon se sumó a este modelo a través de la torre “Aurus” que se construirá en el barrio de Nueva Córdoba.
En esta línea, Teicher agrega: “La ley de blanqueo de capitales es un instrumento fantástico. Permite a un inversor comprar un departamento o sumarse al nuevo modelo de un fondo cerrado de inversión”.
El fondo de inversión cerrado al que hace referencia beneficia al inversor que no quiera quedar sujeto a un título de propiedad, pues participa de la rentabilidad del proyecto.
El fondo inmobiliario es regulado por la Comisión Nacional de Valores (CNV), lo que le da plena transparencia a las operaciones. Está organizado con dos niveles de cuotapartistas. Los llamados tipo A son los inversores institucionales, compañías de seguros, bancos y mutuales, entre otros. “Grandes inversores a los que hoy se les dificulta ganarle a la inflación”, enfatiza el vicepresidente de Dracma. En tanto, los de tipo B son los inversores minoristas, que participan con un monto desde 100 mil pesos en adelante.
En definitiva, Walker resume: «Se trata de un modelo híbrido, con lineamientos del crowdfunding y un fondo de Real Estate”. En síntesis, un inversor mayorista y uno minorista participan para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, bajo la auditoría y transparencia de la CNV como órgano de control.
«Siempre es importante contar con recursos genuinos”, subraya Gabriel Teicher (director de Elyon Desarrollistas).
Proyecto de fondo
La torre Aurus se construirá en la Avenida Vélez Sarsfield, ciudad de Córdoba. Está constituida por 110 departamentos (con balcón y asador propios) y 71 cocheras.
El proyecto responde a los requerimientos de la demanda actual, por lo que incluye espacios comunes para la recreación de los propietarios e inquilinos y oficinas comunes (coworking) para que realicen su trabajo. Además, cuenta con las áreas sociales habituales: piscina, gimnasio, salón de usos múltiples y solárium.
Este proyecto se enmarca en el modelo de financiamiento diseñado por la firma Dracma: fondo común inmobiliario.
Vale aclarar que esta torre y los siete desarrollos que tiene en ejecución Elyon Desarrollistas (los de la serie Aviva que construye en conjunto con DLR y los de la familia Faros) se corresponden con los requisitos de la ley de incentivo a la construcción privada (blanqueo de capitales).
