Categoría: Actualidad

Fuente: La Nación ~ Una desarrolladora propone esquemas de inversión con tickets desde US$25.000 financiados en 30 cuotas y rentas inéditas para el mercado inmobiliario.

En el mercado inmobiliario, los desarrolladores suelen apelar a la venta de departamentos con el pago de un anticipo y cuotas con las que fondean sus proyectos mientras se construyen. Sin embargo, las altas cuotas mensuales en pesos ajustadas por CAC y los tickets de entrada dejan fuera del radar a personas que buscan invertir en ladrillos como refugio de valor.

En este contexto surge el crowdfunding, el sistema colaborativo que busca financiar proyectos a través de la asociación de muchas personas que ingresan con montos bajos. Pero los desarrolladores buscan otras formas creativas para “captar” los dólares que descansan en la caja de seguridad o en el colchón sin la necesidad de comprar un departamento. En cambio, apuntan a obtener un porcentaje con rendimiento, que aseguran que podrían rondar el 70% cuando se sale de la inversión.

“Hay una demanda que quiere refugiarse en el ladrillo pero no tiene la totalidad del valor de un departamento entonces generamos un modelo totalmente diferente”, afirma Christian Leupold, gerente comercial de Ávilis Real Estate, que bajo este sistema permite que un comprador invierta en ladrillos desde los US$25.000, que incluso se pueden pagar en forma financiada.

“Estamos en plena construcción de un proyecto de US$15 millones de inversión en el corazón de Colegiales, sobre Álvarez Thomas y Olleros. A pocas cuadras de Palermo, la obra todavía no comenzó pero la tierra ya está escriturada y el fideicomiso está armado. Tendrá 11.000 m² totales, que se construirían en un plazo de 30 meses”, detalla el ejecutivo sobre el emprendimiento que permite esta opción.

El edificio tendrá 11 pisos y salida por Álvarez Thomas con cuatro locales comerciales. El otro, de 10 pisos estará sobre Olleros. Los 99 departamentos serán de uno a cuatro ambientes, con un metro cuadrado que parte desde los US$1760 y llega a los US$2200. El complejo compartirá amenities, entre ellos un salón de usos múltiples de más de 250 m² que forma parte de los 3500 metros cuadrados de espacios comunes.

Para captar a quienes no llegan con sus ahorros para comprar un departamento entero, la desarrolladora busca cambiar el chip de quienes invierten en ladrillos y diseñó tres esquemas con rentas a las que se puede acceder sin la necesidad de comprar una unidad -con los gastos y carga impositiva que implica- o desembolsar un monto grande como el que significa la compra de un departamento. Un dato fundamental es que dichas inversiones pueden hacerse tanto en dólares como en el monto equivalente en pesos ajustados por CAC.

¿Cómo funciona? El inversor paga desde US$25.000 hasta el monto deseado y de esta forma entra al negocio sin la necesidad de firmar boleto porque no está adquiriendo la unidad completa. En una de las opciones, tres años después de invertir, recibe una renta fija del 40% sobre el monto pagado hasta ese momento. “Aseguramos ese retorno más allá de cómo hayan funcionado las ventas de las unidades. Es un riesgo que asumimos nosotros”, explica Leupold. Por caso, quien invirtió US$25.000, a los tres años recibirá US$10.000.

En este modelo, la desarrolladora y los mismos inversores recuperan el capital invertido a medida que se vendan las unidades construidas que estiman empezar a venderse a partir de los 24 meses de obra, cuando estipulan que se encuentre avanzada en un 80%. Es decir que a los dos años de invertir, la desarrolladora devolvería proporcionalmente el capital invertido.

La segunda opción promete un retorno más bajo, del 30%, pero dividida equitativamente de forma anual. Llevado a la práctica, si una persona invierte el mínimo -es decir US$25.000- recibirá una renta del 10% sobre el monto invertido a los 12 meses, otro 10% a los dos años y un último 10% a los 36 meses. “Esta es la opción más conservadora. Al igual que en el otro esquema de renta fija, el capital se recupera a medida que se van vendiendo las unidades a partir de los 24 meses del inicio de la obra”, comenta el Gerente Comercial.

Como la renta fija se establece por contrato, en caso de que el proyecto no cumpla las expectativas de éxito la desarrolladora deberá pagar el porcentaje de renta acordado de todas formas.

Un aspecto fundamental es que ambos esquemas de inversión pueden también financiarse en pesos ajustados por CAC o en dólares, por lo que se aclara que la rentabilidad que obtengan en los plazos estipulados se calcula sobre la inversión aportada a la fecha de liquidación. Entonces, si se toma como ejemplo el esquema de la renta anual del 30% y el monto a invertir es el mínimo requerido y en forma financiada, el primer año se pagarían US$7500 para ingresar (30% de anticipo) y 12 cuotas de US$486,11. Por ende, a los 12 meses el inversor recibiría US$1333. Al año siguiente recibiría US$1916,66 y al último año habría terminado de pagar los US$25.000 y el 10% final de renta equivaldría a US$2500. “Diferente serán los retornos para quien desembolsa el total de US$25.000″, aclara Leupold. En este caso, se recibirían US$2500 cada 12 meses durante tres años.

El riesgo radicaría en la recuperación del capital, ya que en el caso de que el metro cuadrado del proyecto se devalúe por debajo del valor de pozo en un contexto de caos macroeconómico, la venta de las unidades sería menor a la esperada y por ende el retorno del capital sería menor a la inversión. Leupold afirma que es un escenario prácticamente imposible porque quien ingresa al negocio hoy, por la baja del costo de construcción en dólares, está pagando alrededor de US$1750 por metro cuadrado en un barrio como Colegiales en el que en buenos tiempos las unidades a estrenar defendieron valores de US$3777/m² mientras que hoy, aún con la baja de precio de mercado, ronda los US$3114/m², según datos de Reporte Inmobiliario.

El tercer esquema es el que mayor riesgo conlleva pero que a su vez mayor provecho podría significar para los inversores. En este caso, la renta es variable y el inversor participa desde el mismo lugar que el desarrollador y su renta depende del valor al que se venda el metro cuadrado y, por ende, del éxito del proyecto. “Si termino vendiendo como estimamos entre US$2800 a US$3200 el metro cuadrado, que es un valor conservador para la zona a estrenar, el rendimiento estimado de ese esquema es del 75%. Esto significa que quien entra al proyecto con US$1750 el metro cuadrado y sale con US$2800 a US$3000/m² obtiene un upside en el valor del m² del 75%”, explica Paola Tossi, responsable comercial de la empresa.

En definitiva, en los dos primeros esquemas la renta es fija -por lo cual garantiza el retorno y la desarrolladora asume el riesgo- pero si las unidades se venden con una renta mayor a la del 30% o 40% lo gana la desarrolladora y no el inversor. En el último caso, si la renta supera esos valores -y se corresponde con el valor del metro cuadrado a estrenar que maneja la zona hoy en día- el inversor sacaría una rentabilidad mucho más importante.

El riesgo de este tercer modelo “es el mismo del pozo , con la diferencia de que en lugar de entrar comprando un departamento, se ingresa con un mínimo de US$25.000, que además se puede financiar”, dice Leupold, y añade que este modelo de inversión puede ser atractivo para parejas que ahorren y quieran invertir de a montos no muy altos. Además, revela que apuntan “a un inversor que desee diversificarse y en lugar de comprarse una cochera o un lote -que por ejemplo en Pilar no bajan de US$25.000 en los barrios nuevos-, elijan este refugio de valor”. En caso de que el inversor quiera salir del esquema, puede hacerlo siempre y cuando alguien compre su participación.

De momento, la desarrolladora asignó un cupo de US$1,5 millones para cada esquema, que se traducen en 70 departamentos en el proyecto. Hasta ahora llevan US$3 millones fondeados -que contemplan tanto inversiones chicas como grandes de US$500.000 en el plan de renta variable- y esperan duplicar esa suma a partir de estos modelos de inversión.

La desarrolladora apuesta por estos modelos en el real estate en un contexto económico inestable con una inflación anual que este año rondará las tres cifras y que en 2023, según las estimaciones de las consultoras privadas, podría llegar al 130%. Un contexto que impide la posibilidad de tener una proyección clara de cómo reaccionará el valor del metro cuadrado de las propiedades en el país. De momento, parecería que los valores frenaron su tendencia a la baja y el mercado se encuentra activo con un promedio de más de 3000 escrituras por mes en la Ciudad de Buenos Aires.

A este panorama se le suma el incentivo de la prórroga al blanqueo para la construcción, cuya primera etapa con el impuesto más bajo del 5% para los montos declarados cerrará el 19 de noviembre. Este régimen busca incentivar el sector y quienes sinceren dinero podrían elegir estas modalidades de inversión al igual que ya lo hicieron dos de los inversores de Equity. No obstante, fuentes del sector indican que muchos de los sinceramientos fueron realizados pero no eligieron el proyecto en el que serán invertidos, ya que para eso tienen tiempo hasta fines del 2024.

Fuente: La Nación ~»No puede haber un plan de viviendas sociales más, ni un desarrollo urbanístico privado, en donde la activación del suelo y la infraestructura necesaria, no se conciban sobre una planificación sustentable», dice Iván Kerr

¿Qué pueden tener en común los integrantes de Coldplay y sus 10 recitales en el estadio de River Plate y la celebración en la Ciudad de Buenos Aires de la Cumbre Mundial de Alcaldes de la red de ciudades? En ambos eventos hubo un mensaje unísono respecto a que el cambio climático es, sin dudas, el mayor reto que enfrenta el mundo en los próximos años. No conoce fronteras y mucho menos ideologías políticas y los países deben preparase de manera urgente para mitigar esos efectos.

En lo que refiere a nuestro país, la Argentina ratificó en 2016 el Acuerdo de París y se obligó así a cumplir con los compromisos asumidos allí enunciados, debiendo demostrar año a año cómo lleva a cabo acciones tendientes a reducir las emisiones de gases de efecto invernadero que producen el calentamiento global.

La política habitacional aparece entonces como una oportunidad enorme para generar un programa de gobierno activo y sustentable que permita reducir de manera drástica el consumo energético de nuestras viviendas. Máxime si tenemos en cuenta que, justamente, el 40% de la emisión de los gases de efecto invernadero lo produce la construcción.

En ese sentido, será preciso que un nuevo gobierno en 2023, retome y fortalezca aún más la agenda iniciada en 2016, incentivando el uso de distintas tecnologías renovables para desarrollar mejores sistemas de construcción sustentables, no solo para las viviendas sociales, que son aquellas en las que el Estado tiene directa injerencia, sino también, para las residenciales en general.

Es que los argentinos necesitamos generar un fuerte cambio cultural. No puede haber un plan de viviendas sociales más, ni un desarrollo urbanístico privado, en donde la activación del suelo y la infraestructura necesaria, no se conciban sobre una planificación sustentable que minimice el impacto ambiental que los mismos generan.

Vemos, sin embargo, cómo desde el censo de 2010 a la fecha, la mancha urbana de los grandes aglomerados ha crecido el doble que la población, sin infraestructura ni servicios, dejando una inmensa deuda de integración urbana para las generaciones futuras, que traerá aparejada una gran cantidad de pasivos ambientales con importantes consecuencias económicas.

La falta de agua potable y cloacas genera serios problemas sanitarios y tiene una gran incidencia sobre la mortalidad infantil. El propio Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), a través de un informe realizado sobre la base de los datos aportados por la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) correspondiente al primer semestre de 2022, da cuenta que la mitad de la población argentina no tiene acceso a alguno de los servicios básicos, agua corriente, cloacas o conexión a la red de gas; siendo necesario incrementar ocho veces el ritmo de acceso a la red pública de agua potable por encima del crecimiento poblacional para cubrir el acceso total.

Asimismo, el reporte presentado por el Banco Mundial sobre el clima y el desarrollo de nuestro país, alerta sobre como las constantes inestabilidades económicas han aumentado la pobreza e incrementado la vulnerabilidad de la población frente a los eventos climáticos y los riesgos de la transición verde. Y, como, a pesar del enorme potencial que tenemos en nuestro territorio para producir energía renovable, nuestra matriz energética primaria sigue estando dominada por los combustibles fósiles.

El Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI), creado en 1972, sigue siendo una de las principales fuentes de financiamiento de la política habitacional en nuestro país y se financia hoy a través de la recaudación del impuesto a los combustibles (fósiles). ¿Será tiempo de empezar a pensar en otras alternativas renovables? Ciertamente que sí.

Hace falta, no solo desarrollar, sino, más bien, implementar una agenda verde a nivel nacional, provincial y municipal, que permita involucrar a todos los sectores y potenciar las acciones de promoción y difusión en todas las soluciones, tecnología y buenas prácticas existentes en nuestro país para instalar la sustentabilidad en todas las viviendas que existan a lo largo y ancho de nuestro país.

Parece un imposible, pero podemos hacer obligatoria la incorporación de los distintos elementos de eficiencia energética que existen en todos los ámbitos de la construcción de viviendas. Sistemas de calefacción y refrigeración pasiva; sistemas solares y de reducción de absorción de calor; retardadores pluviales y jardines de lluvia; instalación de sistemas críticos para el funcionamiento del edificio en áreas no inundables; los reductores de caudal; recupero de aguas grises y tantas otras herramientas.

El objetivo tiene que ser reducir el consumo final del sector residencial, que representa hoy un 30% del consumo final de energía, para así contribuir de manera efectiva a mitigar los efectos del cambio climático y a lograr las metas de carbono neutral.

Algunas provincias ya han avanzado y han sancionado sus propias leyes de etiquetado de viviendas. Es el caso de Entre Ríos, Mendoza, Salta, Río Negro y Tucumán. Es un gran avance, pero es imperioso que el Congreso Nacional sancione alguno de los proyectos de Etiquetado de Eficiencia Energética de Viviendas, presentados por la Senadora Gladys González o el Diputado Maxi Ferraro.

Los desafíos para cualquier plataforma política van a estar dados por cómo logren incorporar la sustentabilidad, ya no como un cliché de campaña vacío, sino como un eje programático que incluya acciones serias y responsables que permitan incorporar a la misma, como parte inescindible y esencial de toda la política habitacional en su conjunto.

Las distintas cámaras del sector, desarrolladores urbanos, empresarios y trabajadores de la construcción, tienen también la responsabilidad de construir de manera sostenible y mutar la construcción residencial hacia el mercado de la construcción ecológica y sostenible.

El futuro de la vivienda tiene que ser verde o no será.

*El autor de la nota es Ex secretario de Vivienda de la Nación y responsable del Plan de Hábitat y Vivienda, de la Fundación Pensar

Fuente: Perfil ~ Tal como se indicó oficialmente en la Resolución General Nº 5288 «la decisión está orientada a favorecer la producción de aquellos bienes inherentes al sector productivo implicado». 

La Administración Federal de Ingreso Públicos elevó a U$S 3.000 el monto por envío para que las pequeñas y medianas empresas importen insumos en el marco del Régimen de Courier.

Tal como se indicó oficialmente, «la decisión está orientada a favorecer la producción de aquellos bienes inherentes al sector productivo implicado». 

La medida, prevista en la Resolución General Nº 5288, firmada por el titular de la  AFIP, Carlos Castagneto, establece que los envíos sólo podrán ser utilizados 5 veces por año calendario. También establece que los nuevos parámetros entrarán en vigencia la semana entrante.

La decisión, que se publicó este miércoles en el Boletín Oficial, establece un «mecanismo de apoyo para que las pymes industriales puedan acceder con facilidad a los insumos necesarios para la producción, con el consecuente aumento de la competitividad y la generación de empleo».

Una condición 

La resolución establece que las mercaderías a importar deben estar destinadas a operadores inscriptos en el “Registro de Empresas MiPyMES”, previsto en la ley N° 24.467.

Por otra parte, la mencionada inscripción deberá ser acreditada por las cámaras empresariales de cada sector ante la Dirección General de Aduanas (DGA) .

El cepo limita la producción

Vale recordar que esta semana, directivos de Cámara Argentina de la Máquina Herramienta (CARMAHE) se reunieron con el Presidente de la Comisión de Industria y Comercio del Senado de la Nación, Roberto Basualdo, y pidieron ser atendidos por el Poder Ejecutivo.

Aldo Di Federico, uno de los directivos de Cámara Argentina de la Máquina Herramienta (CARMAHE) señaló oportunamente que hay compañías «frenadas desde hace 15 días por no poder traer un repuesto que no se produce en el país, y si no podemos producir, tampoco podemos exportar».

Asimismo, recalcó que «la situación que atravesamos es grave. Es angustiante la crisis de importaciones. Nuestras máquinas se paran». «Con este escenario no vamos a llegar a fin de año con las plantas funcionando, muchos productores están previendo adelantar vacaciones», sentenció.