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Fuente: Cronista ~ Comprar un lote y construir una casa en un country para volcarla al mercado locativo empieza a ganar adeptos. La demanda sigue alta y la oferta es casi inexistente. Por qué los precios se mantienen en dólares.

Hay pocas inversiones rentables hoy en el mercado inmobiliario. Alquilar una casa en un barrio cerrado es hoy un negocio redondo. Es que, como consecuencia de la alta demanda, los precios en dólares y el stock limitado de oferta, el retorno llega a duplicar la ganancia que genera un departamento en Capital Federal. 

«Hoy no hay stock disponible de casas para alquilar. Si se pone un inmueble en un barrio cerrado en renta, rápidamente se encuentra inquilino. Y la rentabilidad alcanza al 6%, es decir, el doble y hasta el triple de un departamento en Capital«, explica Esteban Edelstein Pernice, director de la inmobiliaria Castex.

En la mayoría de los casos, sobre todo, en los barrios cerrados ya afianzados, las propiedades se comercializan en dólares. «Se calcula en promedio, para una casa media, de u$s 2000 dólares por mes», agrega el broker.

Ante la falta de propiedades destinadas para alquilar, surge un nuevo inversor. «Empieza a aparecer un inversor que apuesta en comprar lotes para construir. Son casas destinadas para este mercado. El negocio nació en pandemia y, luego, siguió creciendo«, finaliza.

Durante la pandemia, hubo un verdadero boom por terrenos en las afueras de la Capital Federal, en busca de espacios al aire libre y ambientes más amplios. Un lote en Pilar se conseguía por u$s 45.000. Hoy, ese valor es de u$s 70.000.

¿Quiénes buscan alquilar en countries?

«La mayor demanda viene, sobre todo, de aquellos que están construyendo sus propias casas o quienes buscan probar antes de invertir en comprar en la zona», explica Daniel Salaya Romera, dueño de la inmobiliaria homónima, que opera en Zona Norte.

«Considerando el costo de la construcción, se puede obtener una renta del 5% en el caso de los barrios más reconocidos de Zona Norte. Además, se apuesta a la plusvalía que va a generar esa casa en un futuro», agrega.

En cuánto a los precios, para Salaya Romera, los valores llegaron a su máxima baja y no continuarán desacelerando. «Es una buena inversión, teniendo en cuenta que los inmuebles se empiezan a recuperar después de dos años de baja», finaliza.

¿Qué pasa con la Ley de Alquileres?

Si bien para los empresarios inmobiliarios, empiezan a surgir los inversores que apuestan a comprar lotes para construir y, luego, alquilar la propiedad en busca de una renta alta, la actual Ley de Alquileres limita este negocio. 

«Se están tratando en el Congreso las modificaciones a la Ley de Alquileres, que perjudicó al mercado. Lo cierto es que no hay reglas claras y muchos inversores se ven desalentados porque no saben cómo serán los contratos de acá a un mes. La explosión de este fenómeno podría ser mayor si existiría una regulación clara», explica Salaya Romera.

¿Qué pasa en Nordelta?

Para Gustavo Iglesias, dueño de Gabriela Iglesias Propiedades, inmobiliaria especializada en Nordelta, los valores de los lotes hacen que el negocio sea muy limitado.

«Los precios de los terrenos están mucho más caros que hace dos años. Subieron un 50%. Ya no hay las ofertas que se conseguían en 2020 en plena pandemia, a lo que se suma que los costos de la construcción también están altos. Por eso, invertir en construir para luego alquilar no es un negocio tan secillo«, agrega.

Sin embargo, reconoce que el mercado locativo está muy activo. «Hay poca oferta disponible y la demanda se mantine alta, aunque los precios se han amesetado en el último año. Pero se mantienen en dólares», finaliza.

En Nordelta, según el sitio de búsqueda de Zonaprop, el valor de los alquileres ronda entre los u$s 3000 y u$s 12.000, dependiendo del barrio cerrado, los amenities y las comodidades.

Fuente: Cronista ~ Comprar una propiedad de pozo tiene ciertos beneficios para el comprador. Todo lo que hay que saber.

En el mercado inmobiliario existen infinidad de desarrollos inmobiliarios en distintas etapas constructivas (en pozo, en obra y a estrenar).

La compra en pozo beneficia por un lado al comprador, que tiene la posibilidad de comprar a un mejor precio, y al desarrollador inmobiliario ya que le reduce la necesidad de endeudamiento bancario y le permite vender a precios menores. 

En definitiva en la mayoría de los casos, el desarrollador inmobiliario se financia con los mismos inversores que ingresan en el proyecto.

Algunas ventajas de comprar una propiedad de pozo

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• Permite comprar a un costo menor que si el mismo departamento estuviera terminado (en algunos casos hasta 30% menos).
• Abre la posibilidad de poder elegir la orientación (Norte, Sur, Este u Oeste) y la disposición (frente o contrafrente), piso alto o piso bajo. Más o menos baños, cantidad y ubicación de cocheras, entre otras variantes.
• También es posible poder ir financiando la compra en cuotas (en su mayoría en Pesos ajustables por CAC (un índice público que promedia la mano de obra con el costo de los materiales de construcción). En algunos casos, las cuotas se pagan en dólares, depende el proyecto.
• Es un activo dolarizado que se puede ir pagando en pesos. Es decir: al finalizar la compra, termina siendo propietario de un activo en dólares.

Riesgos y recomendaciones al comprar una propiedad de pozo

• La obra puede demorarse más de lo previsto o en casos extremos, no finalizarse.
• Es importante conocer en detalle los antecedentes de la empresa para evaluar su solvencia económica y el plan de financiamiento de la obra en construcción. Esto reduce los riesgos y nos da una visibilidad más clara.
• Trayectoria: es fundamental evaluar la trayectoria del grupo desarrollador, así como también es importante valorar el grupo de profesionales que acompaña su proyecto (estudio de arquitectos, constructora, comercializadores) ya que esto nos va a permitir inferir la envergadura del proyecto y quiénes de alguna manera confían en ellos y su proyecto.
• Solicitar un informe de libre deuda de la sociedad y de los participes / propietarios de dicha sociedad (generalmente los desarrolladores arman una sociedad nueva por cada emprendimiento que desarrollan).
• Solicitar copia del titulo de propiedad donde conste la titularidad de los propietarios del terreno.
• Solicitar la documentación donde conste que ya tienen la autorización municipal y los planos aprobados del proyecto.
• Solicitar la documentación del fideicomiso / sociedad vendedora del emprendimiento y que llevará adelante el desarrollo y construcción del mismo.
• Si es posible pedir o buscar referencias de los desarrolladores, siempre colabora en la decisión.
• Detalle / pliego de materiales a utilizar durante la obra.
• Solicitar un informe de dominio sobre la propiedad (lote) e inhibición de los propietarios de este lote.
• Pedir un informe sobre la situación económico- financiera de la sociedad propietaria del emprendimiento.
• Hacer la contratación bajo la figura de un fideicomiso reduce bastante los riesgos porque los bienes fideicomitidos están separados del patrimonio de la desarrolladora y del fideicomitente. Por lo tanto, está protegido ante eventuales acciones de terceros al no poder ser embargados o inhibidos por motivos ajenos al proyecto en cuestión.

Figuras habituales para ingresar a un emprendimiento en pozo

• Boleto de compraventa: cuando se trata de una sociedad anónima que normalmente se constituye sólo con el fin de ser utilizada para ese emprendimiento y para evitar otros posibles problemas a la sociedad. En mi opinión es una muy buena alternativa, sobre todo si es que la sociedad tuvo empleados u otros negocios anteriormente.
• Contrato de adhesión: se utiliza cuando se trata de un fideicomiso (al costo o no).

Como en cualquier inversión, siempre hay riesgos asociados. Invertir en pozo tomando recaudos tiene sus beneficios. Contando con la liquidez suficiente (y dado como está el mercado hoy), se recomienda siempre comparar opciones equivalentes de inmuebles terminados que conlleven menos riesgos asociados. Pueden existir oportunidades.

Cualquier tipo de inmueble siempre es un refugio de valor donde pase lo que pase y cualquier crisis que haya en el medio, siempre a la larga el inmueble es un activo noble, conservador y estable. Si uno observa la evolución a largo plazo, este activo mantendrá y seguramente incrementará con el tiempo su valor.