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Fuente: Ámbito ~ Los valores en dólares a los que se publican las ofertas de venta de departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron una retracción del 1,1% durante el último trimestre. De esta manera, la reducción de valores acumula ya un período de 13 trimestres consecutivos.

Los valores en dólares a los que se publican las ofertas de venta de departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron una retracción del 1,1% durante el último trimestre, según reportó Mercado Inmobiliario. Con relación a mayo del año pasado la cotización promedio del m2 se redujo un 9,5% y acumula una baja del 33,3% con relación a mayo de 2019. La baja llega al 34,75% si se compara el valor actual con el pico máximo dado en febrero del 2019 (u$s2240 m2).

El porcentaje de baja interanual resulta más bajo que el mostrado en el trimestre anterior el cual había sido del 12,5%. El valor metro cuadrado promedio del usado para calidad estándar sin amenities en base al relevamiento que Reporte Inmobiliario realiza en forma trimestral desde el año 2005 se ubicó en mayo del presente año en los u$s1.567/m2. La reducción de valores acumula ya un período de 13 trimestres consecutivos.

Aún a pesar de la baja de las cotizaciones el número de transacciones continúa en niveles históricamente bajos. Los datos de valores y cantidades evidencian un nuevo equilibrio en un punto mucho más bajo tanto en precio como en cantidad de operaciones, aunque los datos comienzan a evidenciar que la baja de valores se comienza a ralentizar.

Los barrios más económicos

Según el análisis, los barrios más atractivos por sus valores promedio de oferta para el usado de 2 a 3 ambientes en CABA son:

• Constitución: u$s1150 valor promedio m2.
• La Boca: u$s1125/m2
• Nueva Pompeya: u$s1215/m2
• Parque Patricios: u$s1235/m2
• San Cristobal: u$s1235/m2
• San Telmo: u$s1275/m2
• Mataderos: u$s1290/m2
• Liniers: u$s1315/m2
• San Nicolás: u$s1330/m2
• Once: u$s1345/m2
• Floresta: u$s1360/m2
• Parque Avellaneda: u$s1370/m2
• Monserrat: u$s1375/m2
• Villa Crespo: u$s1395/m2.

Fuente: Ámbito ~ La demanda que creció por el confinamiento del Covid-19 continúa siendo una de las opciones más recurrentes en los inquilinos, pese a la moneda extranjera.

A raíz de la escasa oferta de departamentos en alquiler permanente, la criticada ley de alquileres vigente y el impacto que la pandemia ha dejado sobre las modalidades de vida (especialmente las nuevas formas de trabajo), los inquilinos actualmente buscan opciones más convenientes a sus realidades. Así, los alquileres temporarios, con precios en dólares, cobran relevancia por la flexibilidad de los contratos y su simplicidad.

A su vez, y como reflejo de esta tendencia, muchos propietarios decidieron ir por un camino alternativo y poner su propiedad en alquiler temporario, a los fines de evitar quedar atrapados en las disposiciones desventajosas de un alquiler permanente de la ley antes mencionada. Su principal atractivo, contrato en dólares y con sólo una restricción temporal de tres meses pero que puede renovarse, el interés de las partes tanto por el plazo como por la actualización de su precio.

La desaceleración de casos por Covid-19 permitió la reanudación de la apertura de fronteras y el ingreso de extranjeros a nuestro país, ya sea por turismo, para estudiar o trabajar. Estos, optaron mayormente por alquilar departamentos amoblados y equipados por períodos que van desde un mes a un año.

Sin embargo, los jóvenes son quienes consumen con mayor naturalidad este tipo de contratos de alquiler temporal de corto plazo. Las unidades ofrecidas bajo esta modalidad se encuentran amobladas y equipadas y esto les resuelve los problemas, hace su estadía más simple ya que no se deben preocupar por invertir en mobiliario para las unidades, posibilitando un estilo de vida libre que les permita mudarse a donde les convenga en el momento y cuantas veces lo deseen.

Si bien a nivel precio los valores son mucho más elevados que los ofrecidos bajo el sistema tradicional, considerando que además se pacta en dólares (según datos de Airbnb, para un departamento de dos ambientes se paga u$s35 por día), actualmente el stock de departamentos ofrecidos en alquiler temporario duplica a los disponibles para firmar contratos convencionales. Conforme datos estadísticos, existen 10.316 unidades que se ofrecen al mercado bajo este sistema, con contratos más flexibles, ofreciendo una rentabilidad anual del 6% contra el 2,8% en su formato tradicional.

Las tipologías que mayor demanda tienen en este formato, son departamentos de uno y dos ambientes y ubicados en zonas buscadas por los estudiantes universitarios. A modo de ejemplo, una unidad de dos ambientes puede rondar el precio de 400 a 500 dólares mensuales.

El mercado inmobiliario sigue atravesando una situación compleja y cada vez resulta menos rentable para los propietarios tener un inmueble en alquiler tradicional. Por ello, la oferta tradicional es cada vez más baja y los temporarios han vuelto con mucho furor.

Con la devaluación de la moneda a causa de los procesos inflacionarios, nuestro país se volvió muy atractivo para el turismo extranjero, los alquileres a corto plazo empezaron a ser una oportunidad para que los propietarios puedan generar un ingreso mayor atado al dólar, utilizando un formato que presenta como mayor ventaja una alta rotación de ocupantes lo que abre la posibilidad de no atarse a un solo inquilino y permite al propietario poder actualizar el precio de acuerdo a la demanda imperante en cada momento.

En esta modalidad particular de contratación, se pactan usualmente plazos que van desde un período mayor a un día y menor a 3 meses, con excepciones que se extienden hasta un año pero en este caso deberán hacerse nuevos contratos cada tres meses para no incurrir en la sanción legal de considerarlos alquileres tradicionales, es decir, con el plazo de tres años . En cambio, un alquiler tradicional tiene un mínimo de 3 años, que se actualiza de manera anual y con un índice de actualización fijado por el Banco Central combinando los índices del aumento de precios INDEC y el aumento de salarios RIPTE.

Ahora bien, no cualquier inmueble puede ofrecerse en el mercado de los alquileres temporarios. La ubicación y sus prestaciones son factores relevantes. Además, es muy importante que el propietario se ocupe de todos los detalles, ya que los interesados en ésta modalidad buscan tener todo resuelto.

Cabe mencionar que, aunque la rentabilidad es mayor, los alquileres temporales implican un mayor compromiso por parte de los propietarios, exigiéndoles mayores esfuerzos de atención respecto a las necesidades del inquilino. También habrá que atender las demandas de los inquilinos durante la estadía, como limpiar y acondicionar el inmueble cada vez que se haga un check out. Por ello, se sugiere antes de tomar la decisión de colocar un inmueble bajo éste sistema, decidir si uno está dispuesto a encargarse de la administración del inmueble o si prefiere delegarlo en un tercero lo que implicará gastos por este servicio que bajará unos puntos en la rentabilidad.

Otra cuestión a considerar es que, con una demanda creciente y tarifas dolarizadas, el segmento resulta atractivo para aquellos inversores que optan por resguardar su dinero en ladrillo. Podría considerarse que estamos ante un momento apropiado para el florecimiento del segmento de alquileres temporarios, porque el turismo regresa progresivamente en función de la competitividad de nuestros precios, basado en la coyuntura macroeconómica que atraviesa el país.

Los departamentos destinados a la modalidad de alquiler temporal, deben disponer de todo el equipamiento imprescindible para la vida moderna, el inquilino sólo se muda con la vestimenta y enseres personales. Los huéspedes buscan comodidades que les permitan vivir, estudiar o trabajar en diferentes lugares de acuerdo a sus necesidades, destacándose entre los aspectos más necesarios: Wi-Fi e internet, buen sistema de refrigeración y calefacción, amenities de calidad, fundamentalmente piscina, unidades pet friendly y estacionamiento gratuito, entre los más requeridos.

Las condiciones y costos para alquilar un departamento temporal amoblado varían de acuerdo a la disponibilidad y las exigencias que los propietarios estipulan. Por lo general, se invita a una entrevista personal en forma previa a la firma de la reserva. En caso que el huésped sea extranjero, se le exige pasaporte y tarjeta de crédito. Al momento de suscribir el contrato, se le exige pago adelantado de todos los meses de alquiler y depósito en garantía. En caso de mediar la participación de un corredor profesional, deben abonarse el mismo día los honorarios correspondientes que se ajustarán conforme la cantidad de meses de alquiler pactados. Por último, cabe mencionar que no se requiere de garantía real (propietaria) y por ello resultan apropiados para extranjeros y turistas.

Las reservas pueden también ser online o por otro medio a distancia como teléfono o e-mail, Los alquileres temporarios suelen incluir en su precio, el costo de las expensas, agua, luz y gas, estos dos servicios con un tope determinado de consumo, la televisión por cable, internet e impuestos.

Los puntos más importantes para considerar la inclusión de un inmueble en el mercado de los alquileres temporales es su ubicación, que se encuentre amoblado y ambientado de forma prolija y estética, se sugiere una orientación minimalista y moderna, evitando objetos, vajillas, electrodomésticos y muebles en general usados o en mal estado. Buen funcionamiento de los servicios, gas y electricidad, cerraduras (preferiblemente magnéticas) y persianas en buen estado. TV inteligente con apps, cocina completa y vajilla abundante, heladera en óptimas condiciones, buena cama y colchón. Paredes en buen estado de conservación y pintadas, ambientes modernos e iluminados. Finalmente, es fundamental mantener la unidad en excelentes condiciones de limpieza. La publicación en las plataformas de alquiler temporario tiene que contar con fotos atractivas y descripciones realistas y detalladas.

En conclusión, los alquileres temporales se presentan como una excelente opción tanto para propietarios como para huéspedes, que buscan evitar las consecuencias desfavorables de la Ley de alquileres actual y que se adapta a las exigencias y modalidades de la vida post pandemia.

Director Ejecutivo de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI)