Categoría: Entrevistas y Protagonistas

Fuente: La Nación ~ Tras un primer emprendimiento de un delivery de alcohol durante la ley seca en la Ciudad de Buenos Aires, hoy a los 41 años Eduardo Bastitta encara el ambicioso proyecto de la smart city que apunta a convertirse en el Silicon Valley uruguayo.

Así como ser buenos estudiantes en el colegio no garantiza el éxito profesional de adultos, son muchos los casos que funcionan a la inversa. Cuando terminó el secundario Eduardo Bastitta planeaba anotarse “en el terciario más básico” que encontrara. No era falta de oportunidades, ni una cuestión económica. Por el contrario. Egresado del Cardenal Newman, colegio bilingüe y cuna de empresarios, simplemente la vida académica no le había resultado como a cientos de chicos que no encajan en el modelo predeterminado que ofrece la educación. “Siempre me fue mal en el colegio. Cuando terminé no quería saber nada con estudiar; ya haber terminado el secundario me parecía un mérito enorme”, confiesa el CEO de Plaza Logística en una charla con LA NACION, en una oficina improvisada en el espacio Creta de Costanera -el ex boliche Pachá- donde presentó la construcción de los primeros edificios en +Colonia, la ciudad del futuro que comenzará a levantar en Uruguay el año próximo.

El ambicioso proyecto de real estate apunta a convertirse en el Silicon Valley del Río de la Plata. Con una inversión de US$500 millones es una idea que el empresario pensó para un terreno de 500 hectáreas que su padre compró 30 años atrás, y que fue mutando de proyectos hasta la visión del joven empresario de hacer una ciudad inteligente “entre las dos orillas” de Colonia y Buenos Aires. Mientras sigue con su compañía y lleva adelante el sueño uruguayo, Bastitta confiesa que “no descarta” entrar a la política aunque, espera, “no tenga que hacerlo”.

Una charla y un cambio de rumbo

Hay dos vocaciones que Bastitta reconoce desde los 13 años: una, que tenía menos identificada, que era la de emprender, y la otra que describe como una “obsesión por sembrar un cambio en el país”, que, afirma, heredó de su madre. “Estas dos características me siguen al día de hoy y por eso siento que tengo esa dualidad”.

Cuando terminó la “formación obligatoria” en la prestigiosa institución ubicada en la localidad bonaerense de Boulogne pensó que su etapa académica había terminado. Sin embargo, una charla en la Universidad Torcuato Di Tella a la que asistió -un poco para seguir a sus amigos y otro poco para “calmar” a sus papás, que le insistían que siguiera con los estudios- le cambió la perspectiva. Fue en ese encuentro en el que disertó Federico Sturzenegger, – ex presidente del Banco Central durante el gobierno de Mauricio Macri y que en ese entonces era director de la carrera de Economía Empresarial- que, cuenta, se le encendió “una chispa” que no había sentido hasta entonces. El ex funcionario contó por qué era la carrera ideal para emprender, y todo lo que se podía lograr emprendiendo. “Fue muy motivacional porque de algún modo unió esas dos vocaciones que traigo desde chico. Además, compartió algunas historias de casos en el país, como por ejemplo Eduardo Elsztain (presidente de IRSA) y vi a la carrera más como un medio para hacer cosas y transformar realidades”.

Y, aunque la universidad no estaba en sus planes, en el curso de ingreso “le fue muy bien” y por eso describe la experiencia como “un despertar”. “Cuando vi los resultados ahí pensé: a ver si en realidad puedo.” Así, la universidad fue la cuna de sus primeros proyectos.

Emprender, fracasar y seguir

Durante su etapa laboral en el mundo corporativo, donde trabajó en empresas como Tecnonexo – del rubro de tecnología- y Quilmes, Bastitta comenzó a emprender: el primer proyecto, fue una página web a la que subían fotos que hacía en los boliches. “El estudio donde hacíamos los books era el fondo de la oficina de mi mamá, pero llegamos tarde a la burbuja de internet, al no conseguir publicidad, le pusimos fin”. El segundo proyecto, aunque terminó en fracaso, fue su despegue como emprendedor.

El caso ancla para él fue Capone, un servicio de entrega a domicilio de bebidas alcohólicas, que nació con la ley seca en la Ciudad de Buenos Aires, cuando se prohibió la venta de alcohol en la calle a partir de las 22, excepto en modo delivery. “Ahí entramos nosotros. Capone creció mucho: llegamos a tener cuatro locales. Fue el momento en el que arrancaba la euforia por el Fernet. Éramos un grupo de cuatro amigos del colegio: nos vestíamos de gangsters y repartíamos alcohol. Laburábamos un montón, de lunes a domingos. Empezaron a salir notas en los medios y el emprendimiento empezó a crecer”.

Fue en 2006 que renunció a Quilmes para dedicarse de lleno a sus propios negocios, entre ellos, un pool de siembra en Uruguay y un proyecto para hacer alimentos enlatados para exportar a África. Pero, especialmente a Capone, que le consumía casi todo su tiempo libre.

El negocio tan prometedor en sus inicios, finalmente cerró debido a la competencia informal. Bastitta lo describe como “una gran frustración”, porque por primera vez chocó con las dificultades y trabas que implica llevar un negocio formal en la Argentina. “hacer las cosas bien y que te vaya bien. “Fue muy duro darme cuenta que en la Argentina no se podían hacer las cosas bien y que te fuera bien. Que las pymes estuvieran condenadas a ser informales e insignificantes sin posibilidad de crecer en una economía pensada para enormes compañías monopólicas. Los que nos competían de modo informal vendían a menor escala pero más barato y ganaban más que nosotros. Nos dimos cuenta que creciendo, nos formalizábamos. Y, formalizándonos, perdíamos plata. Además, empezamos con problemas de todo tipo. Trabajé dos años haciendo crecer el negocio y dos años para poder cerrarlo. Fue muy difícil”.

Tras esta frustración, en 2008 el emprendedor contempló dejar la Argentina y mudarse a los Estados Unidos. Pero fue su socio-cofundador y amigo Benjamin Griswold, quien lo convenció para quedarse. “Tenemos que hacer algo a largo plazo, con activos reales que puedan transformar las operaciones logísticas en Latinoamérica”, le dijo. Así, en 2009, nació Plaza Logística, una empresa de desarrollo de infraestructura logística que tiene seis locales, más de 400.000/m² y factura US$ 40 millones al año.

Un crédito millonario a los 29 años

“Siempre es algo muy natural de los emprendedores, además de arriesgarse, no etiquetarse en un sólo rubro, tomar muchos riesgos”, señala como las características principales que resalta como emprendedor. De su experiencia con el agro, por ejemplo, tomó conocimientos relacionados a la transformación de tierra y lo aplicó en Plaza Logística y ahora también con el mega emprendimiento de +Colonia.

Lejos de ser un operador logístico, Plaza Logística se dedica a hacer grandes inversiones en infraestructura, y sólo se ocupa de operaciones básicas de los parques (como la seguridad, el mantenimiento, la limpieza). Tal es así, que en los parques trabajan alrededor de 6000 personas y sólo 200 responden a la empresa.

“Con mi socio descubrimos el sector de logística y nos enamoramos de la idea de lo que se podía hacer desde activos reales para transformar las operaciones logísticas de los clientes. El concepto era generar disrupción y transformación en las operaciones logísticas desde las inversiones en activos reales. Básicamente, parques logísticos”. La propuesta consistía, básicamente, en transformar la operación logística de un montón de compañías armando grandes predios con lo último en tecnología, aprovechando los 20 años de experiencia en el mundo desarrollado.

A los 29 años viajó a Washington en busca de créditos de organismos multilaterales. “Me pareció una locura. Nos sentamos con gente del Banco Interamericano, el banco mundial y les mostramos el proyecto que decía que íbamos a ser la gran plataforma de infraestructura logística de Sudamérica. Les encantó la idea: hablamos de un millón de metros cuadrados, integración regional, financiamiento a largo plazo. Cuando termina la presentación nos preguntaron: ¿Qué tienen en concreto?. “Buenos, tenemos la idea de….” . No nos dejó terminar la frase. “Vuelvan cuando tengan algo”.

Y eso hicieron. Con un inversor vinculado a la familia del socio, que iba a aportar el 70% del capital para hacer una operación, encontraron “un predio ideal” para arrancar en Pacheco, que era de un fondo americano y se llamaba Plaza Logística. Pagaron US$15 millones por una opción de compra y salieron a buscar crédito: consiguieron un financiamiento de muy corto plazo con el Banco Patagonia de US$5 millones. Todavía necesitaban levantar US$10 millones más. “Era casi imposible para nosotros. Pero, los inversores empezaron a aparecer porque el negocio era atractivo. Uno de los inversores que conseguí había escrito una carta de lectores y le mandé un mail. Fue el principal actor: puso US$1 millón. Cerramos la operación con 20 inversores aproximadamente”. Ya tenían el capital.

Así con US$1 millón en capital y US$5 millones en deuda cerraron la operación del predio de 13 hectáreas en Pacheco y volvieron a Washington: “Conseguimos un crédito insólito de la Corporación para la Inversión Privada en el Extranjero (OPIC), una institución del gobierno de Estados Unidos, y del Banco Interamericano de Desarrollo (BID). Fue una oficial de crédito cubana que se enamoró del proyecto. Fue el primer y casi el último crédito que se aprobó para la Argentina: US$10 millones de a 11 años al 5%.” A su vuelta refinanciaron la deuda con el banco. Entonces ya tenían un activo -el predio en Pacheco-, deuda a largo plazo, relación con organismos multilaterales y clientes. “Ahí dijimos: vamos por todo. Levantamos US$30 millones de capital y le sumamos US$30 millones en lo que fue el primer préstamo del Banco Interamericano a una empresa de logística y ahí se nos abrieron las puertas de Washington y empezamos a conseguir inversores cada vez más grandes, préstamos por montos más grandes.”

De ese entonces a la actualidad realizaron siete capitalizaciones -por un total de US$200 millones-, cerca de 20 financiamientos, inversiones por más de USS$400 millones en la Argentina y siete parques, con casi 500.000 metros cuadrados.

Fue un camino muy complejo. “En momentos de crisis temblamos mil veces. Fue un recorrido siempre muy duro. Es inevitable padecer, algo que les cuesta hoy mucho a las nuevas generaciones de millennials y centennials. Los jóvenes hoy quieren llegar sin tener que pasarla mal. Ser emprendedor es una vocación. Cuando te metes en este mundo sabes que vas a sufrir mucho, por mucho tiempo. Es como meterte en una trituradora de carne”.

Cambio de proyecto: de un barrio cerrado al sueño de la ciudad a dos orillas

A medida que creció Plaza Logística, Bastitta se alejó de su rol de emprendedor para convertirse en empresario. Pero, empezó a extrañar ese papel y fue ahí cuando, recuerda, se enamoró de la idea de +Colonia. “Como emprendedor Endeavor me fui involucrando con emprendedores del mundo de la tecnología y empecé a notar que mucho de lo que hacíamos en Plaza Logística se podía pensar para las empresas de tecnología. Entonces empezó a dar vueltas en mi cabeza esta idea de armar una especie de hub de innovación donde las empresas pudiesen convivir con sus empleados en un formato que no fuera más de oficina. Lo pienso como una redefinición: en vez de hacer oficinas más lindas, con atractivos para que vuelvan los empleados, que no vuelven, cambio la oferta. Te propongo un barrio, un distrito: el distrito Mercado Libre, Globant, Microsoft, donde puedas trabajar y vivir.”

Así, proyectos anteriores para el predio de 500 hectáreas, orientados a casas de fin de semana, vacaciones, o barrios de golf, quedaron truncos y dieron paso a +Colonia. Aunque se trata de un concepto todavía incipiente en el mundo de la tecnología, en la Argentina diferentes compañías tradicionales, YPF o Ledesma, empezaron a urbanizar para sus empleados hace 80 años. Disney fue la primera, pero en un formato más parecido a lo que se hacía hace unos años en empresas industriales que urbanizaban para empleados. Hoy hay proyectos de urbanización de empresas como Google y Meta. O distritos modernos como el de Amazon en Washington. “La diferencia es que se dan en las grandes urbanizaciones o en los alrededores. Hoy los jóvenes quieren vivir cerca de su familia y sus amigos. En eso Buenos Aires tiene un activo gigante por la cercanía con Colonia”.

“Hace tres años presentamos esta idea en Colonia. Dije vamos a duplicar la población de la ciudad, convocar jóvenes de la tecnología de todo el mundo. Generó mucha sorpresa. Me crucé con mucha gente que me decía que empezara de a poco, con algo chico. Pero yo dije: ni loco. Es una decisión de vida, que tiene que ver con mi personalidad, mi forma de involucrarme en los proyectos. O me meto a fondo o no me meto.”

En dos años y medio junto a sus socios fueron conformando consensos con diferentes fuerzas políticas de Uruguay, con sociedades, instituciones, y hace seis meses firmaron el contrato con un acuerdo público-privado para urbanizar las primeras 200 hectáreas. Se sumaron desarrolladoras argentinas como Argencons e Eidico y la uruguaya Zonamerica. “En este tipo de iniciativas tenés que tener un muy lindo sueño aspiracional de largo plazo, que convoque a todos a un objetivo concreto, pero también un primer paso realizable, tangible, realista y seguro”.

Fuente: La Nación ~ El ex Secretario de Vivienda de la Nación durante el gobierno de Mauricio Macri entre 2015 y 2019 es contundente en su opinión acerca de la prórroga del blanqueo de capitales para la construcción.

En agosto de este año, a través de la sanción de la ley 27679, el Congreso prorrogó por un año el Régimen de Blanqueo para la Construcción. Se buscó así darle un impulso más al frustrado intento de “Incentivo a la Construcción Federal y Acceso a la Vivienda” previsto en la ley 27613, que fuera promulgada en marzo de 2021.

Es que el escueto plazo del régimen de la ley sancionada el año pasado, hizo imposible que el sector de los desarrolladores pueda siquiera evaluar los beneficios que, el denominado blanqueo para la construcción, podía llegar a significar para los potenciales inversores. Allí su fracaso.

Ahora, con esta nueva prórroga, el Gobierno intenta volver a atraer al sector privado a que invierta en la construcción de viviendas, donde, claramente, se necesita de enormes cantidades de fondos para atender a una demanda que el Estado jamás puede atender con su propio presupuesto (al fin se dieron cuenta). Y, menos que menos, en este contexto de fuerte restricción fiscal que vive el país a causa de la descontrolada emisión monetaria, que ha generado los altísimos niveles de inflación con los que convivimos en nuestra economía.

En términos muy generales, el régimen de incentivos sancionado ofrece un blanqueo de moneda extranjera, con alícuotas diferentes en el tiempo; más un paquete de distintos beneficios impositivos, que van desde tasas diferenciales en el Impuesto a las Ganancias, pasando por diferimientos a los tributos que gravan la Transferencia de Inmuebles, los Débitos y Créditos Bancarios, el IVA y una exención del impuesto a los Bienes Personales.

El desincentivo, en este caso, lo tiene aquel contribuyente que, declarando sus ingresos, ha pagado impuestos por prácticamente el 50% de los mismos. Mientras que, con este nuevo blanqueo, aquellos que entran al mismo hasta el 19 de noviembre, pueden hacerlo tributando solo el 5% del dinero ingresado. Una “bicoca” que refleja una de las tantas inequidades que presenta nuestra distorsionada economía doméstica.

Ahora bien, sin querer entrar aquí en un análisis al detalle de los distintos instrumentos que ofrece el régimen referido, solamente queremos agregar que el mismo omitió incluir dos instrumentos claves para incentivar el sector, como son: (i) la “venta y reemplazo”, que permite reinvertir el Impuesto a las Ganancias que hubiera correspondido de la enajenación de un inmueble, en otro proyecto inmobiliario y; (ii) la opción de “revalúo impositivo” que permite revaluar un inmueble a los efectos de la generación del Impuesto a las Ganancias que le corresponde tributar al cierre de sus balances. Ambos vehículos son muy necesarios para el sector, no tienen un gran impacto fiscal y representan hoy un desincentivo para el desarrollo inmobiliario de inmuebles que están afectados al momento de su enajenación, a cualquier destino, generador o no de ganancias gravadas.

Ni que hablar que de haber incluido en el régimen la venta de inmuebles usados (que está finalmente dentro del Presupuesto 2023 que hoy tuvo media sanción), ello también hubiera permitido una rotación positiva. Liberando esas unidades para un sector de menores ingresos y permitiendo que quien vende puede comprar algo nuevo; y se genere así un sano círculo económico por parte del sector inmobiliario.

Se perdió también la oportunidad de introducir a la sustentabilidad como parte del programa, dando quizás un incentivo mayor a aquellos proyectos que incorporaran tecnologías renovables en sus sistemas constructivos, siendo que es deber del Estado mitigar el cambio climático y la eficiencia energética puede contribuir, a su vez, al ahorro de las familias beneficiarias.

Efectuados estos comentarios, el objetivo del presente artículo es analizar si este régimen de incentivos fiscales puede llegar a funcionar o no.

Lo cierto es que Uruguay, desde 2011 en el que sancionó la Ley de Vivienda Promovida, ley 18.795, viene impulsando un régimen de incentivos fiscales similar (no incluye blanqueo), y ha logrado captar la inversión del sector privado en la construcción de viviendas de clase media. Solo en los primero cuatro años, atrajo más de US$1000 millones de inversión privada en zonas determinadas especialmente incentivadas. La paradoja es que muchos de ellos son argentinos.

Pero cuando transportamos este tipo de iniciativas a nuestro país, la realidad económica es bien distinta y condiciona así el resultado de la política pública perseguida.

En efecto, la Argentina presenta hoy un bajísimo poder de compra promedio de sus hogares. Un reciente cálculo hecho por el Centro de Investigación de Política Urbana y Vivienda (CIPUV) de la Universidad Torcuato Di Tella, da cuenta que la capacidad de compra para acceder a una propiedad de 45 m² con un salario total familiar promedio de la economía a fines de 2021, implicaría que una familia demoraría entre 70 y 80 años en comprar la misma (el análisis presupone que los hogares pueden dedicar entre un 25% y un 30% de su ingreso al pago de una hipoteca).

Estamos en el peor momento de acceso a la vivienda de últimos 30 años, marcado por un nulo acceso al crédito hipotecario, el cual, medido como participación del PBI, se encuentra en el 0,2%, muy por debajo del 1,6% de 2019 o del 4% en los años 90.

Es que, prácticamente, desde la salida de la convertibilidad, el crédito hipotecario ha dejado de ser una opción genuina. Solamente presenta un pico con la aparición de los créditos hipotecarios UVA durante la presidencia de Mauricio Macri, en donde, pese a todo lo que se pueda decir de los mismos, el BCRA recientemente informó que su mora no supera el 1.4% del total de su stock. El problema es la inflación y no la UVA per se.

Pero, fuera de ese período, comprar una vivienda o financiar la construcción son opciones que históricamente han quedado relegadas para los segmentos más altos de la población.

Si lo compararlo con otros países de la región, la Argentina presenta el nivel más bajo de acceso al crédito hipotecario como porcentaje del PBI.

Es que las constantes fluctuaciones económicas, la incertidumbre reinante y el consecuente riesgo de nuestro país, sumado al descalce de plazos, monedas y tasas y otras condiciones macroeconómicas han hecho imposible la existencia de un mercado hipotecario genuino.

La pregunta entonces es: ¿de dónde va a surgir la demanda?

En ese contexto resulta difícil pensar que, frente a un sector medio completamente marginado, los desarrolladores vayan a poder acogerse a los beneficios de la ley y salir de la alta concentración de nuevas unidades para el segmento premium, que, por no necesitar crédito para su compra, es el único producto que hoy les brinda rentabilidad y les permite no blanquear todo el costo de la construcción en sus ventas.

Entre los propios actores del sector inmobiliario, no estiman que el Régimen de Blanqueo vaya a representar más de un 5% del total de sus operaciones y, en los hechos, más que impulsar la construcción de nuevas viviendas, sostienen que la ley servirá para blanquear parte de los desarrollos en obra, que, debido a la altísima presión impositiva, hoy solo son viables omitiendo facturar el 100% de su costo real.

A ello se suma que, en 2022, la rentabilidad se ha visto limitada por el aumento de los costos y la caída de los precios de las propiedades, haciendo que estas condiciones hagan imposible anticipar los mecanismos por los que la economía podría impulsar un crecimiento del parque de viviendas en el mediano plazo. Lo único en lo que sí hay certeza es en la necesidad de un ordenamiento macroeconómico como un requisito previo e indispensable para ese crecimiento.

Asimismo, si analizamos los datos del Censo de Población 2022 muestran un incremento del 16,2% de la población de Argentina. Mientras que los datos del Precenso de vivienda muestran un incremento del 11,5 %, lo que muestra un incremento mayor de personas que de viviendas o, dicho de otra manera, se acrecentó el déficit de vivienda en proporción a la población que necesita una vivienda.

En el total nacional, la cantidad de viviendas urbanas en 2010 era de 13.835,896, mientras que el Precenso de viviendas de 2021 registró 15.639.986, contabilizando un incremento de 11,5% en esos 11 años. En el mismo período, la población argentina creció el 16,2%. Así, según los datos del Censo Nacional entre 2010 y 2021 se construyeron en la Argentina 1,8 millones de viviendas.

Al analizar quienes fueron los actores que construyeron estos 1,8 millones de viviendas, encontramos en primer lugar al sector privado formal que habría construido unas 850.000 viviendas, con planos y permisos de obra correspondiente. El Estado por su parte habría construido unas 450.000 viviendas sociales, mientras que fuera de estos dos universos se habrían construido unas 500.000 viviendas.

Estamos frente un fenómeno en donde la producción informal de viviendas crece más de dos veces más rápido que la ciudad formal. Esta extensión de la mancha urbana sin planificación, genera un incremento de la segregación socio-espacial cada vez mayor.

El próximo gobierno heredará un enorme problema habitacional y donde solamente una política de shock como la impulsada con el Plan Austral en los 80 y con la Convertibilidad en los 90, pueden llegar a reestablecer la inexistencia total de crédito para la vivienda. Deberá lidiar con dos enormes desafíos, la necesidad de una fuerte restricción fiscal y ordenar las variables macro para volver a ser confiables.

Hasta tanto ello no ocurra, no existirá un impulso real de la actividad de la construcción para facilitar el acceso a la Vivienda y los regímenes con incentivos fiscales, como el aquí comentado, serán meros globos de ensayo destinados al fracaso.

Se vuelve a perder una oportunidad única de altos precios internacionales de los commodities que exporta nuestro país, que pudieron haber empujado la inversión en construcción residencial. Pero el despilfarro tiene su costo y el mercado del crédito hipotecario necesita estabilidad y moneda y nuestro país no tiene ni uno, ni otro.

*El autor es ex Secretario de Vivienda de la Nación 2015/19, coordinar del Plan de Vivienda y Hábitat de la Fundación Pensar.