Info Construcción

No todo es mala noticia con el ladrillo: tras el salto del dólar blue, se consolidan los proyectos en «boca de pozo»

noviembre 9, 2021noviembre 9, 2021 infoconstruccion

Fuente: iProfesional ~ El incremento del «blue» cambia, también, la perspectiva en el ámbito de los emprendimientos en pleno desarrollo. El impacto, según expertos del sector

La escalada que viene exhibiendo el tipo de cambio paralelo, con picos de 200 pesos el dólar durante la última semana, sacudió por completo la actividad inmobiliaria.

Para quienes se dedican de forma exclusiva a la compraventa, el salto del «blue» redundó en una paralización de las operaciones, y el vaivén también puso en entredicho los precios de los inmuebles en general.

Pero el movimiento de la divisa estadounidense viene siendo bien recibido por los desarrolladores que promueven proyectos en «boca de pozo», quienes remarcan la ventaja de invertir en ladrillos en iniciativas que se siguen saldando en cuotas en pesos.

En el ámbito del «real estate», sendos expertos consultados por iProfesional remarcaron que las oportunidades se acentuaron con la suba del paralelo. En ese sentido, Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, explicó que los proyectos en «boca de pozo» emergen con intensidad a partir de los costos de construcción vigentes. Con epicentro tanto en Capital Federal como en el conurbano bonaerense.

Respecto de la incidencia de lo ocurrido en estos días con el «blue», el experto sostuvo que, en el caso de los desarrollos inmobiliarios, el incremento del tipo de cambio «impacta directamente en el costo de unos pocos materiales».

«En consecuencia, el aumento genera una mínima suba del precio de venta o bien una menor utilidad para el desarrollador que decida absorberlos», agregó. Para el inversor billete en mano la diferencia positiva es inmediata: cambia a moneda nacional, ingresa a los proyectos con pesos, y el ladrillo automáticamente se dolariza.

Desde Global Investments su CEO, Hernán Nucifora, comentó que «un dólar a 200 pesos, no retrasado, lo que hace es volver más competitivo al ‘boca de pozo’. Tuvimos varios momentos donde hubo saltos en el tipo de cambio y se vio muy favorecido el comprador». El ingresos en pesos y la dolarización posterior del ladrillo mantiene el interés por estos proyectos.

Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de la comercializadora homónima, dijo a iProfesional que el impacto del «blue» es menor al de otros momentos.

«La proyección en los valores, en este contexto, no se verá afectada de forma sustancial. Venimos de un proceso donde la propiedad viene bajando por causas externas al dólar. Y los propietarios no tienen la necesidad de desprenderse de sus inmuebles a precios que traspasen una contraoferta razonable del 10 o 15 por ciento», afirmó.

Para luego añadir: «En los proyectos en ‘boca de pozo’ es distinto porque en muchos casos son en pesos al costo o ajustados por CAC –el índice de la Cámara de la Construcción– y responden a otras variables. En esas tipologías observamos valores muy atractivos para invertir y mejores condiciones de precios si el interesado abona de contado».

¿Entrar o no entrar?

Una pregunta clave acercada a desarrolladores y comercializadoras refiere a si este es un momento oportuno para ingresar en un emprendimiento que se inicia.

Migliorisi aportó una primera apreciación: «Un tema es el valor de inversión y otro es la expectativa final. Hoy es un momento de oportunidad para invertir en inmuebles en construcción porque durante el desarrollo esos importes cambiarán a medida que avance el incremento de los ‘commodities’, los salarios y otras variables. Es decir, ahora se puede conseguir un mejor precio que ya con la obra avanzada».

Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, señaló que, a diferencia de otros momentos, los desarrolladores hoy sí están dispuestos a negociar los precios. Y entre estos actores prevalece la voluntad de venta a partir de la dirección que empieza a tomar la economía nacional. Aunque la inflación eleva los costos en pesos, la disparada del «blue» aumenta la ventaja de quien posee dólares.

«Los desarrolladores necesitan los fondos para continuar con la actividad comercial, seguir construyendo, cumplir con las responsabilidades, en definitiva, mantener en movimiento la rueda del negocio. Esto los hace más flexibles a las ofertas», expresó.

Desde Soldati su gerente, Alejandro Schuff habló de «ventanas de oportunidades» a partir de un contexto de mercado difícil para los comercializadores.

«Se pueden negociar condiciones que no serían viables en un contexto menos adverso de mercado. Creo que hay una ventana de oportunidad para comprar activos muy buenos a valores muy atractivos, pero en cuanto la coyuntura cambie esa ventaja va a desaparecer rápidamente», advirtió.

Construyen casas con tapitas de gaseosas recicladas: la historia de una Pyme que produce «ecoladrillos»

noviembre 9, 2021noviembre 9, 2021 infoconstruccion

Fuente: iProfesional ~ Un emprendimiento produce bloques encastrables de plástico reciclado. En pandemia duplicaron ventas y ahora desarrollan nuevos materiales sustentables

Hace cinco años, el emprendedor Martín Brea se acercó a Tuboloc, una pyme familiar fabricante de tubos de polipropileno, con la idea de hacer ecoladrillos aprovechando el plástico de las tapitas de gaseosa que se tiran.

«La idea nos cerró por todos lados. Nos pareció un producto innovador y sustentable, y como tenemos 20 años de experiencia en el rubro de la construcción, conocíamos a los posibles proveedores y clientes», cuenta Zenón Santiago, socio de Tuboloc e impulsor del proyecto EasyBrick.

Así, a partir del prototipo de un ladrillo hueco encastrable, liviano (pesa menos de 1 kg), y con alta resistencia y aislación térmica y acústica, los emprendedores pusieron manos a la obra. Y no sólo desarrollaron una línea de producción en serie para los ecoladrillos, sino la marca y el concepto EasyBrick, más un sistema de construcción que permite encastrar los bloques «en seco», de forma rápida y sin desperdicio de materiales.

La novedad comenzó a correr de boca en boca y por redes sociales, y al día de hoy, la empresa, emplazada en el partido bonaerense de Tigre, lleva construidas 200 obras (entre viviendas nuevas y ampliaciones). Y en los últimos cinco años, recicló 300 mil kilos de plástico, transformándolos en 375 mil ladrillos.

«Con las 12 millones de tapitas de gaseosas que se desechan por día en Argentina, podríamos fabricar 36 mil ladrillos para construir 15 viviendas de tres ambientes», apunta Santiago.

Triple impacto

La idea era hacer ecoladrillos aprovechando el plástico de las tapitas de gaseosa que se tiran

Pero no todo es «soplar y hacer ladrillos». La firma lleva invertidos u$s350 mil en la puesta en marcha del proceso productivo, el desarrollo técnico y la registración de marcas y patentes. Y comenzó a tejer alianzas con cooperativas de recicladores y ONGs como la Fundación Garrahan para obtener el polipropileno, que es un tipo de plástico «duro» usado en las tapitas de gaseosas, como también en los tubos para cañerías y en algunos artículos de bazar y autopartes.

El emprendimiento tiene así un triple impacto: económico, porque valoriza un material de descarte; ambiental, porque evita que el plástico vaya a parar a un relleno sanitario o -peor aún- a un basural a cielo abierto, y social, porque trabaja con cooperativas que, además de vender insumos, pueden construir viviendas en forma eficiente y sustentable.

«Tenemos un acuerdo con una cooperativa de recuperadores en Misiones. Nos mandan tapitas, se llevan ladrillos y una capacitación para hacer construcción en seco para las viviendas. Estamos replicando esto con cooperativas de Río Tercero y Chubut y queremos llegar a todo el país. El problema muchas veces es la informalidad y que los recuperadores no emiten factura, por eso es interesante el proyecto de Ley de Envases con inclusión Social que ingresó recientemente al Congreso», apunta Santiago.

Innovación y nuevos proyectos

El emprendimiento tiene así un triple impacto: económico, ambiental y social

Los EasyBrick tienen un tamaño similar a los ladrillos huecos convencionales (30cm x 15cm x 15cm). Se necesitan 22 unidades por cada metro cuadrado y si bien por unidad son más caros (aproximadamente $205 versus $80 o 100 por unidad), «en el costo final, por velocidad y eficiencia de obra, sin desperdicio de materiales ni costos ocultos, se logra un ahorro del 30% por metro cuadrado de construcción», afirma Santiago. «Una vivienda de tres ambientes tipo, que llevaría unos 8 meses de construcción, con nuestro sistema se puede terminar en 45 a 60 días, dependiendo de las condiciones climáticas», asegura el emprendedor.

Durante la pandemia, a pesar de las restricciones y la crisis económica, la firma prácticamente duplicó su volumen de producción y ventas. «Hubo una demanda creciente, ya sea para hacer viviendas nuevas como ampliaciones. Los clientes buscan una forma de construir rápida, económica y a la vez sustentable», comenta Santiago.

No conforme con esto, ya puso en marcha otros proyectos: «estamos empezando a fabricar tejas con plástico reciclado, aprovechando su resistencia y capacidad impermeabilizante. Y pronto vamos a arrancar con cursos de construcción para mujeres para achicar un poco la brecha de género en el sector», adelanta.

El Gobierno ya destinó $169.000 millones para obra pública en el conurbano bonaerense

noviembre 8, 2021noviembre 8, 2021 infoconstruccion

Fuente: Cronista ~ Se trata de proyectos que vienen del 2019 y que están en ejecución por parte del Ministerio de Obras Públicas para obras en municipios donde perdió el FdT pero también hay en comunas leales al peronismo.

El gobierno destinó hasta ahora 169.000 millones de pesos en obra pública exclusivamente para el conurbano bonaerense con el destinado de 568 proyectos en ejecución y confía que con la exposición de estos fondos sumados al trabajo territorial de los intendentes podrá dar vuelta las elecciones legislativas el 14 de noviembre.

Los fondos que destinó hasta ahora el Ministerio de Obras Públicas que lidera Gabriel Katopodis se repartieron indistintamente a todos los municipios del conurbano aunque ahora cobra dimensión especial aquellos distritos donde el Frente de Todos perdió en las PASO y que el próximo domingo necesitará ganar los comicios legislativos.

Según un informe del Ministerio de Obras Públicas al que accedió El Cronista, entre los casos más destacados de municipios donde el FdT perdió en las internas y que reciben fondos de la Nación para la obra pública figuran: San Miguel con 10 obras de $740 millones; Tres de Febrero ($1890 millones por24 obras); Vicente Lopez ($960millones para 31 obras); San Martín ($2400 millones en 18 obras); Ituzango ($2300 millones para 27); Lanús ($1500 millones en 23 obras); Quilmes ($13.000 millones en 41 obras) San Fernando ($1100 millones en 7 obras); San Miguel ($742 millones para 10); Tigre ($5000 millones para 34 obras); Tres de Febrero ($1890 millones en 24 obras) y Vicente López ($960 millones en 31 obras).

Por otra parte, el informe del Ministerio de Obras Públicas muestra que los municipios del conurbano bonaerense manejados por el peronismo son de los que más fondos recibieron. Así, Almirante Brown recibió $5200 millones hasta ahora para 47 obras; Avellaneda ($58.000 millones en 38 obras); Esteban Echeverría ($3500 millones en 37 obras); Ezeiza ($18.000 millones en 22 obras); La Matanza ($6.600 millones en 50 obras); Lomas de Zamora (10.000 millones en 49 obras) y Merlo ($17.000 millones en 12 obras).

Las obras desplegadas en el conurbano por el gobierno de Alberto Fernández van desde redes de agua potable, cloacas hasta hospitales modulares, pavimentación de calles, iluminación de barrios, puentes, bacheos, plantas de bombeo y unidades penitenciarias.

Katopodis y la intendenta de Quilmes, Mayra Mendoza, recorrieron el fin de semana las obras de pavimentación que abarcan 49.058 m2 del barrio San Francisco Solano y allí el ministro de Obras Públicas aseguró: «En San Francisco Solano estamos pavimentando más de 60 cuadras, que son hechos, no palabras. Después de tanto esfuerzo, con estas obras le decimos a nuestra gente acá estamos y para adelante vamos a estar así de cerca». Esto forma parte del plan para mostrar obra pública en medio de la puja electoral.

Entre las obras que se pusieron en marcha en el conurbano bonaerense por fondos globales de $169.000 millones hay proyectos que vienen del 2019, el 2020 y este año que se están ejecutando y se seguirán ejecutando.

«El mapa de obras es un continuo no se puede plantear que es el presupuesto sólo de este año ya que es una película en desarrollo tanto de las obras como de los proyectos», dijeron a El Cronista los voceros del ministro Katopodis.

A su vez, según el mismo informe del Ministerio de Obras Públicas, para este año y hasta el 2023 está previsto un presupuesto global de 20.000 millones de pesos para 131 proyectos de obras que se seguirán sumando en el conurbano bonaerense.

En el gobierno están convencidos de que el factor obra pública sumado al destino de fondos y la reactivación económica son algunos de los factores clave para dar vuelta las elecciones PASO y poder ganar en varios municipios del conurbano bonaerense en donde perdió el Frente de Todos.

INTENDENTES CON DUDAS

Sin embargo, algunos intendentes peronistas o funcionarios jerárquicos de municipios dijeron a El Cronista que no hay una ecuación automática entre la obra pública o el reparto de fondos con la mejora en el malhumor social.

«La gente en general está muy molesta con el gobierno por el manejo de la pandemia y la crisis económica. Eso es complejo de cambiar en tan poco tiempo», admitió un jefe comunal peronista de la Tercera Sección Electoral.

A la vez, un funcionario del municipio de Merlo destacó que «hay esperanzas de que los que no votaron en las PASO ahora vayan a las urnas a apoyar a Alberto Fernández por los fondos que le llegaron y la obra pública que vieron pero no será tan lineal ese comportamiento».

En líneas generales, los intendentes del PJ acompañaron a los candidatos a diputados del oficialismo en las recorridas proselitistas por el conurbano pero no están plenamente seguros de que se pueda dar vuelta la elección.

En cambio, en el gobierno creen que hay tres factores determinantes como la reactivación económica, el aparato partidario y el voto de los que no fueron a las urnas en las PASO que podrán cambiar la historia de la derrota en territorio bonaerense.

Con un teatro de Campanella y restaurante 360°, así será la nueva torre de la calle Corrientes

noviembre 8, 2021noviembre 8, 2021 infoconstruccion

Fuente: Cronista ~ En el corazón del macrocentro, Lex Tower ya está en su etapa final. Entre diciembre y marzo comenzará a habitarse. En un terreno de 50 mil m2, contará con 31 pisos de oficinas.

Con 30 pisos de oficinas, un restaurante propio y hasta un teatro con capacidad para 700 espectadores, este emprendimiento logró atravesar la pandemia y hoy llega a su etapa final.

Se trata de Lex Tower, una torre de 31 pisos ubicada en la Avenida Corrientes y Uruguay en pleno corazón del Macrocentro. En un terreno de 50.000 metros cuadrados (m2), contará con 942(m2) cubiertos distribuidos en 20 oficinas pequeñas y 9 pisos de 500 (m2) para espacios de trabajo amplios.

Su plus: será el primer edificio de oficinas de la Ciudad de Buenos Aires en contar con un teatro propio que será operado por el director de cine Juan José Campanella.

«Hoy casi la totalidad de las oficinas pequeñas están ocupadas. Estamos trabajando para ocupar los espacios más grandes pero hay mucho interés tanto de empresas que se están achicando por la pandemia o que están cambiando las formas de trabajar«, explica en una entrevista con el diario El Cronista Guillermo Parera Gerente General de la desarrolladora Branson que lleva adelante la obra.

El proyecto comenzó en 2017 pero sufrió las trabas de la pandemia. «Estuvimos 9 meses sin poder operar porque nuestra obra tiene más de 25.000 m2», explica el desarrollador. Ahora está previsto que las unidades empiecen a habitarse entre diciembre y el primer trimestre del 2022.

La desarrolladora, comercializa a través de la inmobiliaria Baigun, las unidades en la mayoría de los casos para alquilar. «El precio hoy es de u$s 23 por m2 a lo que se deben sumar entre u$s 2 y u$s 3 de expensas por m2», explica Parera.

«La empresas saben que hay gran vacancia de oficinas, por lo que intentan negociar los precios. Pero nosotros consideramos que edificios como estos no hay. En un mismo espacio el empleado puede desayunar en el restaurante de la planta alta, trabajar, usar el gimnasio y terminar la jornada en el teatro«, remarca.

Es que a pesar de ser un edificio 100% de oficinas en el primer piso hay una sala de gimnasio y también un anfiteatro. «No tuvimos que hacer cambios por la pandemia porque era un edificio ya pensado para una nueva forma de trabajar«, resume.

Son oficinas Clase AAA, desarrolladas bajo normas LEED, con 9 ascensores con sistema BMS (software de control edilicio con alta tecnología). Cinco son para la parte baja y cuatro a la parte más alta, mientras que uno solo que llega al piso 31 donde está el rooftop. Cuenta también con 2 grupos electrógenos, 2 fuentes de Edesur. Incluye bicicletero en el primer subsuelo, vestuarios y seguridad 24 horas.

Lo interesante es que la torre tendrá un acceso directo con el estacionamiento ubicado en Corrientes y Paraná con 7 subsuelos y una capacidad para 700 autos. Además también se conecta con otra torre de oficinas ubicada en el terreno lindero.

Un teatro en el edificio

Es curioso pero esta mega torre de edificios tiene un diferencial que nadie en el sector tiene. En su interior tiene una sala de teatros con capacidad para 700 personas que será operada, se espera en el primer trimestre del año que viene, por la empresa 100 Bares de Juan José Campanella.

«En la década del ’50 se demolió el teatro Politeama y hay una reglamentación que dice que si vas a construir un edificio en un terreno donde funcionaba un teatro tenes que emplazar uno que por lo menos tenga el 90% de la capacidad del original y eso fue lo que hicimos«, explica el desarrollador.

El teatro cuenta con una sala ultra moderna con más de 700 butacas que mejorará la oferta artística de la Avenida Corrientes. Su ingreso será por la calle Paraná y se espera que este operativo a principios del año que viene.

«Nosotros nos hicimos cargo de la estructura de hormigón, los detalles están a cargo de una empresa especializada pero calculamos que estará finalizado junto con el total del edificio«, asegura Parera.

Comer bien, hacer shopping y trabajar

Otro de los diferenciales de esta torre Premium es que en el último piso se ubica un restaurante con vista 360 de la ciudad.

Se trata de una planta con cerca de 400 metros cuadrados que tiene un ascensor propio. Hoy el rooftop está en su etapa final, ultimando los detalles. «Ya está comercializado y esperamos que pueda abrir en los próximos meses».

Los empresarios que estarán a cargo del restaurante, que aún no tiene nombre definido, son Marco Sinopoli y Guido Sinopoli, socios en otros bares como Lagerhaus, Wolfa y Nomade.

Mientras que en la planta baja sobre la Avenida Corrientes el edificio cuenta con dos locales comerciales, que hoy buscan ocupante de 450 m2 cada uno «tiene la posibilidad de convertirse en uno solo, depende de la necesidad de quien lo alquile», detalla.

El resurgir6

Apostar a la zona del macrcocentro en plena pandemia y con los cambios que ha generado el covid en las formas de trabajar, parece arriesgado, sin embargo el desarrollo nunca corrió peligro. «Nos afectó por la zona. Pero el proyecto estaba totalmente fondeado, no se cuestionó nunca si seguir o no con el mismo«, explica.

En cuanto a la localización, «la diferencia en los últimos 6 meses es notable. Se empezó a ver mucha gente en la zona. Buenos Aires fue tradicionalmente una de las ciudades más importantes de oficinas, eso va a volver a ser así», asegura

Pero reconoce que «determinadas zonas requieren más tiempo«. Así todo, el macrocentro ofrece un gran atractivo, ya que tiene todos los medios de transporte disponibles. Es un desarrollo construido en el presente y pensado en el futuro», finaliza.

¿Tienen futuro los rascacielos?

noviembre 8, 2021noviembre 8, 2021 infoconstruccion

Fuente: La Nación ~ El gigante asiático, que alzó 85 de las 115 torres más altas que hay en el mundo, aplicó restricciones y generó grandes repercusiones en el sector.

Las autoridades en China limitaron la construcción de edificios muy altos, tildándolos de “proyectos vanidosos”. La medida se adoptó en un momento en el que las oficinas en todo el mundo están llenas de escritorios vacíos y algunos empleados tienen miedo de compartir espacios herméticamente sellados.

La autora Judith Dupré se pregunta, ¿cuál es el futuro de los rascacielos? Hace 90 años, después de que el mundo superara una pandemia global y estuviera al borde de un derrumbe económico devastador, empezó la era dorada del rascacielos.

Los más emblemáticos –los edificios Chrysler y el Empire State en Nueva York– fueron las estructuras más altas jamás construidasy cautivaron la imaginación del público.

El pináculo del Chrysler, ensamblado en secreto dentro del edificio en un golpe de astucia, le mereció a la torre el prestigioso título de “la más alta del mundo” en 1930. Un año después, el Empire State le arrebató el título, pero el enorme edificio tuvo problemas alquilando espacios, hasta el punto que le pusieron el sobrenombre de “Empty State” (que quiere decir “estado vacío”).

Las cosas cambiaroncuando se estrenó el clásico film King Kong en 1933, sobre el gigantesco gorila que se enamora de una humana y escala el rascacielos con ella en sus manos. La película promovió el alquiler de oficinas y se llenaron los pisos del rascacielos.

La segunda época dorada de los rascacielos se dio en los últimos 20 años, aunque la construcción de estos edificios se desaceleró o pausó en todas partes. En 2020 hubo una caída de 20% en la cifra de edificios altos que se completaron, comparado al año anterior, según el Consejo de Edificios Altos y Hábitat Urbano (CTBUH, por sus siglas en inglés).

¿Qué pasará en un mundo post Covid? ¿Se seguirán construyendo rascacielos? Después de los ataques del 11 de septiembre de 2001 en Nueva York, se pronosticó la muerte de las torres altas, una predicción extremadamente prematura.Se han construido más rascacielos en los últimos 20 años que en todo el siglo pasado, y son más seguros, resistentes y ecológicos que nunca, gracias a los rigurosos estándares de construcción que se adoptaron globalmente después de los ataques contra las Torres Gemelas.

La fortuna de una nación puede estar vinculada al título del “edificio más alto del mundo”. Así fue como las Torres Petronas pusieron a Kuala Lumpur en el mapa y el Burj Khalifa, la estructura más alta del mundo, convirtió a Dubái en un destino global.

Dichas torres también estimulan nuevas construcciones. “Alrededor del Burj Khalifa se creó una parcela de 121 hectáreas con muchos edificios y funcionó”, comenta Adrian Smith, de la firma arquitectónica Adrian Smith + Gordon Gill Architecture, cuyos proyectos de alta gama incluyen el Burj Khalifa y la Torre Jeddah, en Arabia Saudita, que se convertirá en el edificio más alto del mundo cuando se complete.

Aun así, los arquitectos se están cuestionando la fórmula clásica detrás de los rascacielos: alta densidad de población + alto precio del terreno = edificios altos.

“Tiene que haber una buena razón para construir un edificio de 500 metros”, comenta Kamran Moazami, director ejecutivo de la constructora británciaWSP, entre cuyos proyectos están el edificio más alto de Londres (The Shard), el más alto de EE. UU. (One World Trade Center) y el más alto de Asia (la Torre de Shanghái).

La construcción del edificio Empire State, en Nueva York. A la derecha, el rascacielos ChryslerGETTY IMAGES

“Tenés que preguntarte cuál es la mejor y más económica manera posible de construir. Una altura extrema puede crear un destino de viaje, como en Dubái, pero eso no se necesita en ciudades como Shanghái o Manhattan. Hoy en día, una torre icónica no solo se juzga por su apariencia sino por su uso de carbono”.

Pero, así se trate de un ícono o no, no todo el mundo es fanático de los rascacielos, especialmente de los nuevos con fachadas de vidrio.

Y es que producen “contaminación estética”, según el crítico de arquitectura David Brussat. “De alguna manera, a medida que la arquitectura creció en altitud, se volvió más pequeña. La gente se deprime teniendo que caminar al trabajo por entre los aburridos despeñaderos urbanos”, indica. Y agrega: “Los rascacielos de antaño, indica, fueron diseñados a nivel público para deleitar al transeúnte, e invitaban a una ‘reciprocidad cívica’ que era importante en las interacciones cotidianas”.

El coronavirus cambió drásticamente todo lo que hace deseable la vida urbana: los lugares públicos vibrantes, la conectividad del transporte masivo y el fácil acceso a restaurantes, museos y clubes. Sin embargo, las ciudades están recuperándose, algunas más rápido que otras, y la gente que construye rascacielos vaticina que también estarán de vuelta, aunque no como antes.

“La pandemia demostró que los vecindarios con una mezcla diversa de edificios residenciales y de oficinas resistieron mejor los prolongados confinamientos”, dice Scott Rechler, presidente y director ejecutivo de RXR, uno de los mayores dueños, administradores y desarrolladores de bienes raíces en la región de Nueva York.

“Impulsó cambios estructurales en el mercado de oficinas, con más compañías buscando edificios más nuevos, a lo que la industria se refiere como un ‘viaje a la calidad’, y volviendo completamente obsoletos los edificios de oficinas más viejos”. Los edificios más viejos están siendo reconvertidos para nuevos usos, añade, como torres residenciales, volviendo más diversos los distritos comerciales.

“De ninguna manera murió el mercado de inmuebles comerciales. El talento regresó a la ciudad de Nueva York. Quieren vivir y trabajar aquí. La demanda de espacios de oficina del siglo XXI y con muchos servicios es más alta que nunca”, dice Rechler.

La agresiva acción de la ciudad de Nueva York en cuestión de salud pública, que logró una tasa de vacunación general de 87%, ayudó a responder a esa demanda, afirma. Y los espacios dentro de los edificios de oficinas también están cambiando de acuerdo a las necesidades que planteó la pandemia: más aire fresco, luz solar y espacios abiertos.

Asia tiene la mayoría de los rascacielosBBC

“Se están diseñando más en términos de la colaboración, en lugar de para colocar filas de escritorios. La demanda no disminuirá, pero la manera en que una oficina es ocupada será diferente. Ya no podés suponer que los empleados trabajan de lunes a viernes de 9 a 17. Podrías necesitar más espacio para menos personas”, explica Moazami.

En las ciudades también se disparó la demanda de espacios al aire libre. Los rascacielos suelen estar en las grandes ciudades y su futuro depende del regreso de los empleados a las oficinas.

Pero no todos quieren regresar. Trabajar en casa en pantalones de yoga tiene sus ventajas, aunque el regreso para algunos parece inevitable.

Somos una especie social. Estudios realizados antes de la pandemia demostraron que el aislamiento emocional -la soledad- puede ser tan malo para la salud como fumar. Más que eso, hay una magia que sucede cuando los seres humanos, especialmente los creativos, trabajan cerca los unos de los otros. “Ahora sabemos que el trabajo remoto es productivo, pero la gente tiene que reunirse para colaborar. Te movés, absorbés, aprendés“, dice Moazami.

Hay otros costos de trabajar remotamente, particularmente en las industrias que son altamente visuales y espaciales. “La comunicación por computadora puede ser un desafío en términos de dar directrices y controlar un producto. Los clientes tienen dificultades entendiendo la maqueta de un edificio cuando la ven en una pantalla”, dice Smith.

Históricamente, las crisis provocaron la innovación. Para los edificios altos, la era de la postpandemia podría ser diferente, si China, el líder en la construcción de rascacielos, es una referencia. Para poner en contexto su crecimiento explosivo de las últimas dos décadas, consideremos esto: en todos el mundo hay 115 edificios “superaltos” de más de 300 metros. China construyó 85 de ellos.

El gigante asiático está protegiéndose, aplicando estrategias para llenar sus rascacielos vacíos, mejorar su economía y apuntalar su identidad nacional lastimada por el Covid.

En 2020, el gobierno chino anunció amplias restricciones de altura y diseño para los nuevos rascacielos. Además, prohibieron las copias de edificios y las réplicas de monumentos occidentales como la Torre Eiffel, el Kremliny otros que se encuentran por toda China.

Un uso alternativo de los rascacielos que satisface el renovado apetito por la vida al aire libreGETTY IMAGES

En julio, las restricciones se ajustaron aún más, con miras a limitar la altura: se prohibieron que los nuevos edificios tengan más de 500 metros y se limitó el número de los de 250 metros. Más recientemente, China vetó los edificios de más de 150 metros en las ciudades con menos de tres millones de habitantes. Esto tuvo repercusiones financieras, particularmente para las firmas arquitectónicas de Occidente, que construyeron muchas de las torres superaltas de China.

“China se excedió en la construcción en todas las esferas, con muchos proyectos que no tenían que haber sido construidos, pero lo hicieron para mantener a la población trabajando y aumentar la productividad”, comenta Smith, cuya firma ha diseñado los cinco principales rascacielos de China.

El gobierno reconoció que “sería mejor empezar a construir torres con sentido económico que pudieran ser arrendadas. En otras palabras, empezaron a pensar como constructores estadounidenses”. Los rascacielos no pueden construirse para hacer crecer una economía, si no para satisfacer una necesidad existente.

En cualquier caso, 8 de los 10 edificios más altos que se están construyendo actualmente están en China. Los rascacielos expresan poder, fuerza económica y capacidad técnica, atributos que son irresistibles para los forjadores de naciones.

Mercado inmobiliario: los precios tocaron el mínimo y se viene una nueva etapa

noviembre 7, 2021noviembre 7, 2021 infoconstruccion

Fuente: Ámbito ~ Los dueños han venido bajando los precios, cediendo en sus pretensiones y expectativas, y vemos que han llegado a un límite mínimo que ya no están dispuestos a cruzar. ¿Qué pueden hacer los corredores inmobiliarios?

Los precios de las propiedades bajaron 10%, 20% o 30% desde comienzos del 2020, según los portales del mercado inmobiliario que se consulte, y según la tipología de cada inmueble.

Las estadísticas nos informan que, en un año normal, se realizaban regularmente alrededor de 6.000 escrituras por mes en la ciudad de Buenos Aires.

Pensando que, durante el comienzo de la pandemia y la cuarentena, hubo propietarios que tuvieron que cerrar sus negocios, consultorios o pymes y “necesitaron” vender alguna propiedad, hasta que se llegó a un mínimo de 7 escrituras en abril del año pasado.

A pesar que esos propietarios “necesitaron” vender, descarto que hicieron lo imposible para no desprenderse de ese bien a bajos valores, o “a lo que le ofrecían”. Para tener ese inmueble, esos dueños seguramente sufrieron un crédito hipotecario o empeñaron hasta sus últimos ahorros. O tal vez era una propiedad de la familia desde hace muchos años. En conclusión, les costó mucho tener y mantener ese inmueble.

Desde comienzos del 2019, en el mercado inmobiliario vemos una desaceleración importante en la cantidad de operaciones de venta, potenciado mas aún durante el 2020 y 2021.

Como comentamos al principio, la oferta empezó a superar ampliamente a la demanda y por ende empezamos a vivir una caída en los precios de venta.

Pero los propietarios de hoy ya no “necesitan” vender: solamente han decidido vender y hacer otra cosa con su dinero.

La falta de venta ha puesto en un estado de alerta y ansiedad a todos los colegas inmobiliarios, debido a que es su principal fuente de ingresos. Eso ha marcado un trabajo de re tasación de las propiedades que estaba en oferta a la baja, y también fue a la baja la tasación de los actuales inmuebles que entran al mercado en venta.

Hoy se han triplicado los departamentos que se ofrecen en venta y tal vez podemos adjudicarlo, entre otros, a los siguientes motivos:

Año electoral, dólar sube, entonces quiero dólares; vendo.
Ley de alquileres, se fue mi inquilino y ya ese negocio no me resulta mas; vendo.
Nos vamos a vivir a una casa en las afueras de la Ciudad (por ejemplo, Zona Norte); vendo mi departamento en Capital.
Nos vamos del país; vendo.

Todo éste desbalance entre la oferta y la demanda han provocado una baja en los precios, y esa baja ha sido estimulada en forma perseverante por los inmobiliarios que necesitan vender y facturar.

Los dueños han venido bajando los precios, cediendo en sus pretensiones y sus expectativas, y vemos que han llegado a un límite mínimo que, entendemos, ya no están dispuestos a cruzar. A pesar de eso, todos los cañones apuntan solamente a esos dueños con la intención que sigan bajando y bajando mas aun los precios “porque los compradores no llegan..”

Las preguntas que nos hacemos entonces son: ¿hasta cuánto bajarán los precios? ¿1000 usd/m2? ¿500 usd/m2? ¿Por qué Buenos Aires tendría esos valores cuando Santiago de Chile, San Pablo, o Montevideo, entre otras capitales de la región, se mantienen en 2.500 usd/m2?

Ha llegado una situación en donde los propietarios ya no bajan más, deciden cerrar sus departamentos (tampoco los alquilan) y esperan hasta que la tormenta política, social y económica pase. Veo que los inmobiliarios ya no tienen, por lo tanto, un “blanco” (los dueños) donde seguir apuntando, para continuar persistentemente con la baja de precios.

Colegas inmobiliarios, les tengo una buena noticia, se viene una nueva etapa del mercado inmobiliario: tenemos que trabajar ahora con los compradores.

En esa línea, hay un segmento grande de potenciales compradores, que se han quedado con el dinero y que tienen “postergada” su decisión de compra. La pregunta es: ¿postergada hasta cuándo? La respuesta es: postergada hasta que los valores lleguen a su mínimo y ahí saldrán a comprar.

Vemos que desde agosto los precios no bajan más y han encontrado su piso, y esos compradores todavía siguen esperando la noticia para comenzar la búsqueda y salir a comprar. ¿Cómo reciben esa noticia? ¿Quién se las dice? ¿Cómo se enteran? Esa noticia la tienen que comunicar los inmobiliarios, de la mano de los periodistas que publican notas en los medios.

Sin embargo, todavía no lo informan porque los inmobiliarios siguen insistiendo con los vendedores, y ya los han agotado en lugar de darse vuelta y avisarle a los compradores: «Los precios ya llegaron al mínimo, no bajan mas y ahora el que todavía no compró, se embromó”. Esos son los titulares que hace un par de meses necesitamos en los diarios y los portales de noticias.

Pasando en limpio, creo que hasta ahora hemos tenido poca creatividad y hemos insistido en “trabajar” la venta solamente con los vendedores. Es momento de saber asesorar al segmento comprador (que lo hay) y sigue especulando.

Los precios llegaron al piso, y aún no estoy seguro que comiencen a subir. De lo que estamos seguros es que no seguirán bajando.

Máster en Administración de Empresas, Corredor Inmobiliario y CEO de Giavedoni Propiedades.

Bajo Belgrano: por qué es una de las zonas más codiciadas de la ciudad

noviembre 6, 2021noviembre 6, 2021 infoconstruccion

Fuente: La Nación ~ Los desarrolladores inmobiliarios avanzan con propuestas premium en la zona, que es una de las que mejor defiende los valores actualmente.

Ubicada entre Pampa, Monroe, Libertador y Figueroa Alcorta, la zona conocida como Bajo Belgrano suma cada vez más proyectos. Los terrenos en esa área del barrio hoy son los más codiciados por los desarrolladores inmobiliarios, que saben que los emprendimientos que allí se emplazan defienden sus valores y se posicionan por encima del resto. Próximamente, desembarcaría un nuevo edificio en una manzana clave.

Aunque tradicionalmente se afianzó como una zona residencial, hace al menos una década empezó a modificar su perfil al sumar propuestas premium, torres y edificios de alto target. El cambio es resistido por algunos vecinos, sobre todo por los más antiguos, que sostienen que el Bajo Belgrano pierde cada día más su fisonomía. Por ese motivo, empezaron a movilizarse en el último tiempo y realizaron a una protesta en rechazo a los cambios al Código Urbanístico local que, a su entender, habilitó la construcción de “torres y negocios” que “destruyen la identidad barrial y la calidad de vida”.

“Este es un barrio de casas bajas y ahora vemos que se están empezando a pedir permisos para levantar edificios y habilitar comercios como los de gastronomía”, advirtió una vecina a la agencia Télam. Según contó, la normativa urbanística del Bajo Belgrano tiene una zonificación U23, lo cual contempla “casas unifamiliares, es decir, una vivienda por parcela y una limitación del uso comercial”, algo distinto a lo que se habilitó en el último tiempo. El reclamo que encabezan los vecinos es bajo la consigna “Basta de hacer negocios a costa nuestra. Con los barrios no”.

El desembarco de Forum Alcorta

Uno de los hitos a nivel inmobiliario ocurrió en los últimos años con la llegada de Forum Alcorta, un proyecto que atrajo las miradas de todo el sector a esa parte del barrio. Construido entre las calles Castañeda, Juramento, Echeverría y Ramsay, fue diseñado por el estudio M/SG/S/S/S y seleccionado por la desarrolladora TGLT luego de un concurso internacional de arquitectura, del cual participaron siete prestigiosas firmas nacionales y extranjeras.

Se encuentra justo frente al Liceo Francés y cuenta con dos emblemáticas torres de cristal, que se elevan en una manzana de 13.000 m² y un edificio bajo con departamentos cuya principal característica es la gran altura de techos. El entorno del proyecto es uno de los más privilegiados de la ciudad de Buenos Aires, vecino a los bosques de Palermo y el campo de golf, con restaurantes reconocidos y un ambiente aún tranquilo y familiar, con rápidas vías de acceso hacia el norte y centro de la ciudad.

El imponente edificio Forum Alcorta, en el Bajo Belgranozonaprop

Una de las marcas que le dan renombre a la zona es la del restaurante y bar Selquet, que está ubicado en la esquina de Figueroa Alcorta y La Pampa hace más de cuatro décadas. El año pasado se conoció que la compañía Buenos Aires SA, de la familia de Marcelo Mindlin, compró el estacionamiento del espacio con el objetivo de desarrollar un proyecto residencial premium frente a los bosques de Palermo. Sería un espacio de co-living destinado a un público joven. La noticia desató la polémica porque, para llevar a cabo el proyecto, la empresa consiguió una excepción urbanística por parte del Gobierno porteño, para construir más metros de altura que los permitidos por el Código Urbanístico.

El restaurante y bar Selquet, que está ubicado en la esquina de Figueroa Alcorta y La Pampa hace más de cuatro décadasStreet View

Sin dudas, hoy el Bajo Belgrano es una de las zonas calientes dentro del sector inmobiliario. A comienzos del año pasado, cerró Dandy Grill, un elegido de la gastronomía moderna porteña que estaba ubicado en la esquina de Figueroa Alcorta y Sucre. El restaurante formaba parte de Desarrolladora Gastronómica, dueña de Güerrin y Kentucky, entre otras. Allí también se construiría una torre de lujo.

Un nuevo proyecto en una manzana clave

En este contexto, según pudo saber LA NACION, se habría vendido la mitad de la manzana que está al lado de la del Forum Alcorta para construir otro proyecto residencial. Se trata de un terreno de 5000 m² ubicado entre la Avenida Juramento, Castañera y Echeverría, donde funcionaba el Centro de Formaciónde YPFJosé Estenssoro. Por el momento, la estación de servicio se encuentra temporalmente cerrada, pero no se sabe si será afectada por el emprendimiento. La empresa compradora se mantiene en el anonimato, aunque trascendió que, en el último tiempo, estuvo llevando a cabo rondas de inversión para el emprendimiento. Aún no tomó la posesión del lugar.

Radiografía del mercado en esta zona

Actualmente, en el Bajo Belgrano hay 800 departamentos en venta y 200 en alquiler, de acuerdo a información relevada por Reporte Inmobiliario. “Es una zona que en los últimos 10 años despertó interés dentro del sector inmobiliario, al punto de que hoy está de moda, como ocurrió con Palermo Hollywood hace 15 años”, sostiene Germán Gómez Picasso, fundador del sitio. “El lugar está muy bien conectado y se podría decir que es lo más al Norte de Belgrano”, agrega.

La YPF se encuentra cerrada temporalmenteStreet View

El valor promedio del m² de un departamento usado de dos ambientes en Bajo Belgrano se ubica en US$3350 y en US$3630 para las unidades de tres ambientes. Según precisa Gómez Picasso, el ticket promedio para un inmueble de dos ambientes es de US$156.000 y de US$260.000 para los de tres.

En Forum Alcorta, por ejemplo, un departamento de 320 m² y tres dormitorios cuesta US$3.200.000, según lo publicado en ZonaProp. Uno de ocho ambientes y 566 m² en total asciende a US$5.500.000. En tanto, alquilar una unidad de 285 m² puede costar US$6500.

La zona se caracteriza por ofrecer unidades grandes, de cuatro y cinco ambientes. Los departamentos usados para esas tipologías cuestan entre US$200.000 y US$900.000. “Es una zona codiciada porque las unidades a estrenar se puedan ofrecer arriba de los US$4000 e incluso más″, afirma Gómez Picasso. “En Bajo Belgrano conviven distintos usos, pero muy probablemente a futuro es una zona que se va a densificar mucho con productos de buena categoría”, concluye.

Invertir en ladrillos. La hora del crowdfunding inmobiliario

noviembre 6, 2021noviembre 6, 2021 infoconstruccion

Fuente: La Nación ~ La posibilidad de sumarse como socio a un proyecto más grande es una opción para los ahorristas más conservadores.

No son épocas para que los ahorristas puedan andar dormidos. Con una inflación del 3% mensual, tipo de cambio bajo presión y elecciones de medio término en puerta, quedarse quietos es un lujo que nadie debería permitirse.

Solo ahorrar, aunque sea en dólares, no alcanza. El ahorro hay que transformarlo en inversión, y la inversión diversificarla. En ese plan, de dividir el capital en distintas canastas, el real estate es una alternativa siempre interesante para los argentinos. La tecnología y las nuevas herramientas acercan formas más eficientes –y con mucho menos capital– que comprar un terreno, un departamento o un local comercial.

Quien invierte en real estate busca fundamentalmente preservar el valor de su dinero, ya que la propiedad en la Argentina está históricamente dolarizada, y adicionalmente generar una renta estable que ayude en el presupuesto mensual o que sirva, por ejemplo, para complementar ingresos a la hora del retiro de la etapa activa.

“El ladrillo fue y sigue siendo un refugio histórico de valor para los argentinos y hoy la tecnología nos permite bajar las barreras de entrada y democratizar el acceso. No hace falta ser un experto en finanzas, todo lo contrario”, aporta de entrada Sofía Gancedo, cofundadora y COO de Bricksave, una plataforma a través de la cual se pueden comprar ladrillos en distintas ciudades de Estados Unidos y de Europa.

A través del crowdfunding inmobiliario -una figura en la cual muchos inversores con el mismo objetivo aportan fondos para financiar un proyecto (en este caso inmobiliario)- ambos frentes pueden atacarse sin necesidad de desembolsar US$50.000 como mínimo para poner un pie en ese juego.

En esta nota, consultamos a tres referentes del sector con la premisa de buscar alternativas que generen un ingreso periódico de fondos a los inversores. Algo así como un plazo fijo, pero con base de ladrillos y capital y renta dolarizada más la propiedad como garantía. “Se está notando un crecimiento muy grande de aquellos que utilizan los productos como base de ahorro. Ante la creciente aparición de restricciones a la dolarización, queda claro que una opción de hacerlo es el crowdfunding. El ahorrista convierte los pesos a dólares sin restricción y, al mismo tiempo, le comienza a dar un rendimiento a su capital”, arranca Lucas Ketlun, gerente comercial de Sumar Inversión.

Gonzalo Abalsamo, CEO de Simplestate, también remarca el mayor interés de los inversores. “Es un modelo que brinda una solución al pequeño ahorrista y al inversor medio que necesita diversificar sus inversiones en un mercado seguro, como es el ladrillo, y a plazos muchos más cortos de lo que se pensaba”.

“En Simplestate un inversor puede invertir en diferentes proyectos con un activo dolarizado como es la propiedad. Para los que buscan un ingreso todos los meses, tenemos nuestro modelo de inversión Renta Mensual, al que se ingresa desde US$1000 o su equivalente en pesos. Es uno de los productos más exitosos, porque desde el primer mes el inversor ya empieza a cobrar una rentabilidad en dólares y además una renta final por la venta del proyecto”, explica Abalsamo.

En este caso la renta estimada es del 0,3% mensual (un 3,6% anual aproximado) y a eso se le suma la revalorización que tenga el inmueble al momento de la venta, logrando un total aproximado de 7%/8% anual. Si el inversor pone, por ejemplo, US$10.000 recibiría US$30 al mes (unos $6000 al tipo de cambio informal) más el resultado proporcional al fin del proyecto.

Otra fintech que está operando en este segmento es Sumar Inversiones. “Para el caso de inversores que estén buscando una renta periódica contamos con el pool de rentas”, adelanta Lucas Ketlun, gerente comercial de Sumar Inversión. “Se trata de una casa de diseño que se construyó en Pilará, un barrio exclusivo de Pilar, y que tiene un contrato de alquiler en dólares hasta noviembre de 2023″, avanza.

“El mínimo de inversión en esta plataforma de crowdfunding es de US$100 y puede hacerse en dólares o en su equivalente en pesos. Para esta última opción existe la posibilidad de hacerlo vía tarjeta de crédito”, dice Ketlun y cuantifica: “Quien invierte US$10.000 recibe periódicamente una suma en dólares que le deja un total de US$300 aproximadamente a lo largo del año (2,5% anual de rendimiento)”.

Los pagos de renta se hacen vía transferencia bancaria y la inversión finaliza cuando el inmueble se vende o bien cuando un inversor le vende su participación a otro.

Sofía Gancedo lidera Bricksave, otra plataforma de crowdfunding en este caso con un perfil bien internacional. “Nosotros ofrecemos dos tipos distintos de inversión, por un lado el crowdfunding o financiamiento colectivo de propiedades que tiene una barrera de entrada de solo US$1000, y por otro la posibilidad de adquirir la propiedad completa invirtiendo la totalidad del valor del inmueble”, explica Gancedo. “En cuanto al crowdfunding, los inversores acceden a una parte de una propiedad, con una renta anual neta de entre 7% y 9% en dólares, aproximadamente, y un retorno proporcional al capital invertido”, explica. “En Bricksave ofrecemos los retornos de forma mensual y a través de billeteras digitales, que funcionan las 24 horas y los 7 días de la semana”

Tiempo de diversificarse

Entre las ventajas de participar del real estate como inversor y no como dueño de una propiedad completa, la diversificación se anota como una de las más atractivas. La otra, sin dudas, es no tener que ocuparse de lidiar con inquilinos ni con reparaciones y tareas de mantenimiento.

“La diversificación es una regla básica para minimizar el riesgo de cualquier inversión. En el caso del real estate, nosotros ofrecemos opciones en distintas ciudades como Detroit, Chicago, Viena y Lisboa, por citar algunas. Somos muy cuidadosos a la hora de elegir las propiedades y su ubicación. Estamos hablando de países con muchísima estabilidad, respeto absoluto por la propiedad privada y reglas de juego muy claras a largo plazo”, aporta Gancedo. “Son economías muy fuertes que se sobreponen rápidamente a cualquier crisis. Asimismo, casi todo el portafolio de Bricksave está compuesto por propiedades residenciales y terminadas, lo cual baja más aún el riesgo, porque no son obras en construcción sujetas a una inversión que las financie. Nosotros compramos la propiedad y luego la ponemos a disposición de los inversores, ya sea en formato crowdfunding o para venta completa”.

Abalsamo, de Simplestate pone sobre la mesa un dato que define al nuevo tipo de inversores: “Hoy en día quien invierte en real estate no es el inversor tradicional, que busca quedarse con parte del inmueble. La nueva generación de inversores, que nunca invirtieron antes o lo hacen en cripto o plazo fijo esperando una rentabilidad a corto plazo, ven en el real estate una nueva herramienta financiera”. Además de Renta Mensual, Simplestate comercializa otros dos modelos de inversión: Liquidez Garantizada, el inversor obtiene rentabilidad en pesos o en dólares y puede retirar su inversión cuando lo necesite, y Renta Final, “el modelo más tradicional, en el que se invierte en un proyecto y la rentabilidad llega al finalizar dicho proyecto, con el distintivo de que los plazos son a corto y mediano plazo”.

De acuerdo a una encuesta realizada por Simplestate, el 65% de los inversores en crowdfunding inmobiliario en el país son hombres, mientras que el restante 35% son mujeres. “Hasta hace no muchos años, las finanzas de los hogares y las decisiones de inversión eran casi exclusivamente de los hombres. Hoy en día, en cambio, se democratizó mucho y plataformas como la nuestra potencian y facilitan la inclusión de todos en las inversiones y el mundo inmobiliario. Por eso vemos que, si bien todavía falta, que ya un 35% de las personas que invierten en proyectos inmobiliarios sean mujeres es un gran avance”, explica Gonzalo Abalsamo, uno de los fundadores y CEO de Simplestate.

Respecto de las edades, es el rango de entre 25 a 34 años el que más invierte en crowdfunding inmobiliario, con un 32% total, seguido por las personas entre 35 a 44 años con un 27% y los de 45 a 54 años con un 22%. El resto está dividido entre los 55 a 64 años (10%), menores de 25 años (5%) y mayores de 65 (3%). Un punto interesante a destacar es que la diferencia de género entre los inversores cambia enormemente según el rango etario. “Lo que notamos es que a medida que aumenta la edad, también se incrementa el porcentaje de mujeres que invierte”, cuenta Abalsamo.

Dólar blue a $200: ¿nueva oportunidad para invertir en la construcción?

noviembre 6, 2021noviembre 6, 2021 infoconstruccion

Fuente: iProfesional ~ El índice «Construya», relacionado a materiales para la construcción, marcó una mejora de 7,5% respecto de septiembre, en la medición desestacionalizada.

El dato de octubre devuelve el aliento a las empresas del sector: el índice «Construya» -que mide la actividad entre las principales fábricas de materiales para la construcción- marcó una mejora de 7,5% respecto de septiembre, en la medición desestacionalizada.

La suba, la primera después de un par de meses con signo negativo, podría implicar un regreso de la dinámica hacia la recuperación de la actividad luego de las dudas planteadas en la construcción luego del fuerte salto en los precios durante el último año.

Los materiales para la construcción se encarecieron nada menos que 80% en los últimos 12 meses, bien por encima del dólar y también de la inflación, que fue del 52,5% de un año a esta parte.

Esa disparada en los precios de los insumos le puso límites a la recuperación del sector. El enfriamiento de la actividad era cantado. Contra octubre del año pasado, los despachos de insumos para la construcción estuvieron 5% por debajo, aunque en comparación con los primeros diez meses de 2020 todavía se mantiene un signo positivo del 31,3%.

«Si bien los últimos meses se habían registrado algún amesetamiento y una leve tendencia a la baja, en octubre se vuelve a registrar una suba que, por un lado vuelve los niveles a julio 2021 y por el otro debería marcar el inicio de un ciclo de estabilidad para el último trimestre del año por la continuidad de las obras iniciadas en este año», explicaron desde Grupo Construya. Dólar blue a $200: ¿nueva oportunidad para invertir en la construcción?

La influencia del dólar blue

La suba del dólar blue, que por primera vez en un año le gana a la inflación, y en las últimas horas se acercó a los $200 le estaría dando una nueva dosis de oxígeno al sector.

Eso sí, desde algunas empresas y corralones advierten: es tanta la gimnasia que todos tienen en las épocas de crisis y sobresaltos, que a poco de subir la cotización del dólar, el «pass through» suele darse de inmediato.

Lo que3 puede jugar a favor, esta vez, es que a diferencia del año pasado, cuando se dio un verdadero boom en la construcción por el «efecto dólar» y el «efecto pandemia», ahora la actividad atraviesa un momento «más frío», y las empresas necesitan facturar en la previa de fin de año.

La falta de referencias de precios en algunos nichos es importante -advierten expertos- pero también avisan que es cuestión de dedicar tiempo para buscar buenos precios, ofertas y verdaderas oportunidades incluso para financiar con el «Ahora 12» (cuotas fijas con una tasa de interés que ronda el 25% anual. El índice «Construya», relacionado a materiales para la construcción, marcó una mejora de 7,5% respecto de septiembre

Hay que tener en cuenta que el Grupo Construya incluye un menú amplio: ladrillos cerámicos, cemento portland, cal, aceros largos, carpintería de aluminio, adhesivos y pastinas, pinturas impermeabilizantes, sanitarios, calderas y sistemas hogareños y centrales de calefacción, grifería y caños de conducción de agua, pisos y revestimientos cerámicos.

Compraventa: las cinco claves para entender el mercado inmobiliario actual

noviembre 6, 2021noviembre 6, 2021 infoconstruccion

Fuente: La Nación ~ Ante un escenario de récord de avisos publicados, las escrituras que se firman cada mes no logran despegar y el valor del metro cuadrado no deja de retasarse para abajo.

En medio de un clima electoral marcado por el escenario económico, en el sector inmobiliario se encuentran expectantes y aguardan que, de a poco, la actividad empiece a despegar. Es que las cifras son preocupantes: el valor del metro cuadrado sigue en caída y, mientras registra los valores más bajos de la historia, un gran porcentaje de los avisos publicados son retasados a la baja. En tanto, el stock de inmuebles crece sin freno y la cantidad de escrituras que se firman cada mes se encuentra amesetada.

1. Los precios llevan 31 meses en caída

Mientras la Capital Federal se vuelve un muestrario de carteles de propiedades en venta, el valor del metro cuadrado no resiste: hace 31 meses consecutivos que los precios de los inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) caen.

Según se desprende del index que realiza mensualmente ZonaProp, actualmente, el precio del m² de un departamento en CABA se ubica en US$2380 y desde marzo baja más de un 0,6% cada mes. En lo que va de este año, los precios de venta acumulan una caída del 6,4% y, desde el punto máximo en marzo del año 2019, alcanzan un descenso del 15%. En aquel período, el metro cuadrado llegaba a los US$2800.

Así, una unidad de dos ambientes y 50 m² con un balcón de 5 m² cuesta, en promedio, US$123.846 y una de tres ambientes, 70 m² y un balcón de 7 m² asciende a los US$176.477. Hay un dato que pone en evidencia el complejo panorama que atraviesa el mercado inmobiliario: mientras que en abril de 2018 el 90% de los barrios registraba un incremento de precios en los inmuebles, en la actualidad ocurre lo opuesto y el 81% de las zonas demuestra una caída de precio mensual. Las unidades usadas chicas son las que evidencian un mayor descenso.

A su vez, en el Gran Buenos Aires (GBA), el valor de publicación de los departamentos usados acumula una caída del 38,75% en los últimos tres años. De acuerdo a un informe realizado por Reporte Inmobiliario, el precio promedio de las propiedades registrado en 13 localidades del primer cordón bonaerense cayó un 18,81% entre septiembre de 2020 y el mismo mes de este año.

De esta forma, si se observa solo septiembre de cada año, el valor promedio que arrojó el mismo mes de este año es el más bajo de los últimos 12 años. Las únicas cotizaciones que se encuentran por debajo de la actual son las registradas en 2009 y 2008.

¿Cuáles son las causas? Para Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario, hay muchas, pero destaca la baja demanda, la ausencia de créditos hipotecarios, la sanción de la nueva Ley de Alquileres -que impulsó a propietarios a retirar sus inmuebles del alquiler y aumentó el stock de unidades en venta-, la caída del salario medido en dólares y la inflación.

De acuerdo al valor actualizado del metro cuadrado, este es el ranking de precios de ZonaProp según los barrios:

Puerto Madero (US$5545/m²)
Palermo (US$3071/m²)
Belgrano (US$2951/m²)
Saavedra (US$2451/m²)
Almagro (US$2264/m²)
Barracas (US$2156/m²)
Boedo (US$2123/m²)
Villa Real (US$1959/m²)
La Boca (US$1664/m²)
Lugano (US$1143/m²)

2. Cada vez más propietarios resignan precio

La situación es desalentadora para los dueños que tienen un inmueble en venta y trae una oportunidad para quienes cuentan con ahorros y buscan invertirlos en una propiedad. Es que, en los últimos seis meses, el 34% del total de los departamentos disponibles fueron retasados a la baja.Se trata de una tendencia que se encuentra en aumento desde 2018. Actualmente, el descuento promedio efectuado sobre estos avisos es de un 8,3% durante el último semestre.

Además, según datos relevados por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UdeSA), en CABA, el precio del metro cuadrado de los inmuebles que recién ingresan al mercado es más bajo en comparación con el de los que ya llevan un tiempo publicados. Así, se genera una brecha en los valores que, según señala Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, es importante tener en consideración al momento de la tasación. “Está ingresando competencia más económica”, sintetiza.

El indicador de tendencia de precios en venta marca que los valores de venta se encuentran en baja desde febrero de 2019. Los nuevos avisos siempre se ubicaron por debajo, pero en los últimos meses la brecha empezó a ampliarse. El precio de venta del metro cuadrado de las propiedades publicadas gira en torno a los US$2485, mientras que el de los inmuebles que recién ingresan al mercado cuesta US$2353, es decir, US$132 menos.

El 34% del total de los departamentos disponibles fueron retasados a la baja en los últimos seis mesesHernan Zenteno – La Nacion/Hernan Zenteno

Ante tanta oferta, se abre un margen de negociación que queda evidenciado en un dato: la brecha que se genera entre los precios publicados en los sitios inmobiliarios y los que finalmente se pagan por los inmuebles. En septiembre, el valor del m² real cayó 1,81% en promedio con respecto al mes anterior. Así, el precio que se pagó para las distintas tipologías pasó de US$1940 a US$1905 por m², según se desprende del “Índice m² real” que elabora Re/Max en alianza con la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA) y Reporte Inmobiliario.

¿Qué marca el dato? Que ese porcentaje es, en general, el margen de negociación dentro del cual pueden moverse hoy los compradores para no perder la oportunidad de adquirir un inmueble. Es decir, por un departamento que se encuentra publicado a US$100.000, un propietario estaría dispuesto a aceptar un poco menos de US$93.000. Sin embargo, cabe destacar que cada operación debe analizarse en particular, ya que intervienen cientos de factores.

3. Las escrituras no despegan

En septiembre, se firmaron 2813 escrituras en la Capital Federal, un 11,7% más que en agosto, cuando se hicieron 2518 y un 29% más que el mismo mes del año pasado. En los actos totales, los nueve meses del año llevan una recuperación del 87,9%: se concretaron 20.032 operaciones contra 10.659 que se realizaron hasta septiembre de 2020.

Según los datos del informe, el monto involucrado en esas operaciones fue de $29.919 millones, lo que implica que el total trepó un 40,3% en la comparación interanual. “Los números de septiembre y todo el acumulado del año reflejan que, comparado con 2020, cualquier indicador será positivo”, señala Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño.

En lo que va del año, no se superó la franja de las 3000 escrituras en ningún mesShutterstock

Sin embargo, agrega: “También está claro que en cualquier mes de este año no se superó prácticamente la franja de las 3000 escrituras y, en cualquier año normal, teníamos el doble de operaciones. Estamos en un sector clave para la economía y necesitamos articular entre todos para redinamizarla: la vivienda es fundamental”.

Desde la institución señalan, además, que 2020 totalizó 18.000 escrituras, cifra que a esta altura ya fue superada. Aunque también indican que, en 2019, se concretaron alrededor de 33.000 operaciones, un número que, en caso de que se mantenga el mismo ritmo que hasta ahora, quedará lejos del de este año.

4. Se tardarían cuatro años en vender todo el stock

Pese a que el valor del metro cuadrado cae, muchos dueños deciden resignar precio y deshacerse de su inmueble antes que destinarlo al alquiler o conservarlo y esperar tiempos mejores. Actualmente, hay 161.062 inmuebles en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), lo que representa un aumento del 22% en lo que va del año (22.043 unidades ingresaron al mercado en los últimos nueve meses) y un incremento interanual del 27%, según datos del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate.

Si se tiene en cuenta que cada mes se compra alrededor del 2,12% de todo el stock, Bryn indica que se tardarían 47 meses (casi cuatro años) en vender todo lo publicado, en una situación hipotética en la que no se sumen nuevas opciones a la oferta.

La ecuación evidencia el poco movimiento que registra el mercado inmobiliario: en promedio, en los últimos cinco años, la cantidad de propiedades en venta tardaba alrededor de 29 meses en pasar de dueño (dos años y cinco meses), mientras que, en época del auge de los créditos UVA, todo el stock demoraba menos de seis meses en venderse.

5. Consejos para quienes buscan vender en este momento

El punto más importante que debe tener en cuenta aquel propietario que quiere vender en el corto plazo es que el aviso debería publicarse a un precio competitivo con respecto a los valores del m² de ese momento. “Para poder vender en un escenario de récord de oferta, la propiedad debería estar entre los cinco valores más bajos comparándose con otras similares”, afirma Bryn y aporta algunos consejos clave.

Hacer tasar la propiedad por varios profesionales y escuchar las explicaciones de cada uno en la determinación del valor obtenido. Es importante hacer todas las preguntas que sean necesarias para aclarar las dudas.
Si el profesional no lo provee, hacer una búsqueda en los portales de inmuebles similares al que se busca vender para conocer a la competencia. Es muy útil tener un “termómetro” propio de la situación del mercado.
Prestar atención a la cantidad de departamentos que hay en venta en la zona y a un dato clave: cuántos días lleva publicado cada uno de ellos. Es distinta la situación de un departamento que lleva un mes que otro que tiene más de un año.
Con toda la información recopilada, analizar las tasaciones y decidirse por aquel profesional que fundamenta mejor el valor ofrecido y que provea una propuesta de comercialización completa: fotos, videos, recorridos virtuales y posicionamiento en los buscadores.
Por último, es importante no fundamentar la decisión en elegir al especialista que ofrece el mayor valor de comercialización. Aunque resulta atractivo, puede ser un error que cuesta tiempo y dinero.